數(shù)年的“蜜月期”后，伴隨房地產(chǎn)調(diào)控的深入，眼下險企與房地產(chǎn)雙方正頻頻上演“分手”戲碼。

貝殼財經(jīng)記者觀察到，過去半年，泰康人壽、大家人壽等多家險企密集減持地產(chǎn)股，泰康人壽甚至不惜“割肉”也要清倉。Wind最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，險企重倉了66億股房地產(chǎn)股，與2020年末相比直接減少了超4億股。

保險業(yè)內(nèi)專家楊帆對貝殼財經(jīng)記者表示，近年來，由于國家加大對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，我國新增人口銳減（如2021年我國僅新增48萬人），嚴(yán)控新增貨幣流向地產(chǎn)領(lǐng)域、市場熱錢不多等原因，地產(chǎn)發(fā)展的黃金時代已過，無法實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，因此，險資投資地產(chǎn)也難以為繼，預(yù)計后續(xù)險資將進(jìn)一步減少對地產(chǎn)行業(yè)的投資。

僅入局一年多 泰康“割肉”減持陽光城(000671)

近期，泰康清倉式轉(zhuǎn)讓、減持陽光城一事再度引發(fā)公眾關(guān)注。2月上旬公告顯示，泰康人壽根據(jù)公司資產(chǎn)配置需求和相關(guān)投資決策，擬通過集中競價交易、大宗交易方式減持陽光城股份，擬減持不超過公司總股本的3.99%，這幾乎是泰康人壽持有陽光城的全部股份。

更早前的2021年12月，泰康養(yǎng)老已通過大宗交易減持陽光城2%的股份，同時，泰康人壽、泰康養(yǎng)老與泰禾建材簽署《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，轉(zhuǎn)出7.41%的股份，單價僅為3.05元/股（含稅）。

這距離2020年10月泰康受讓陽光城股份僅過去1年多，彼時，泰康以33.78億元受讓陽光城13.46%的股份，單價為6.09元/股（含稅），其當(dāng)時的入局主要基于看好陽光城未來長期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長期價值投資收益。

的確，當(dāng)年陽光城的營業(yè)收入、歸屬于上市公司股東的凈利潤還不錯，同比增長34.60%、29.85%，但隨著國家對房地產(chǎn)調(diào)控日益升級，該房企業(yè)績出現(xiàn)“變臉”，2021年預(yù)計虧損45億元~58億元，股價也節(jié)節(jié)下跌，截至2月17日收盤，陽光城股價僅有2.63元/股，已不足當(dāng)時泰康受讓股價時的一半，若不考慮分紅及業(yè)績承諾補(bǔ)償，泰康的這筆投資虧損超10億元，妥妥地“踩雷”了。

有業(yè)內(nèi)人士對貝殼財經(jīng)記者表示，泰康的投資能力還是很不錯的，按道理說不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的問題。那么，泰康為何選擇減持陽光城？后續(xù)如何布局房地產(chǎn)投資？截至發(fā)稿公司方面并未給出回復(fù)。

從“蜜月”到“分手” 過去半年險企密集減持地產(chǎn)股

實(shí)際上，泰康減持陽光城只是險企逐步退出地產(chǎn)股的一個縮影，過去半年，多家險企拋售地產(chǎn)股。

如大家人壽大幅減持金地集團(tuán)(600383)，據(jù)統(tǒng)計，自2021年9月份起，大家人壽已經(jīng)六輪減持金地集團(tuán)，占該公司總股本的15%，累計套現(xiàn)約70億元，而此前，大家人壽曾是金地集團(tuán)第二大股東，持股比例高達(dá)20.43%，不僅如此大家人壽去年底還兩度減持金融街(000402)，持股比例從14.1%降至10.11%。

另外，去年中國人壽也減持了萬科A、招商蛇口(001979)；和諧健康也減持了金融街；君康人壽也減持了首開股份(600376)等。

Wind最新數(shù)據(jù)顯示，截至2021年三季度末，險資仍重倉萬科A、華聯(lián)控股(000036)、金融街、金科股份(000656)、鐵嶺新城(000809)、保利發(fā)展、華夏幸福(600340)等15只地產(chǎn)股，總計持有66億股，與2020年末相比直接減少了超4億股。

這與房地產(chǎn)風(fēng)光時期時險資的“蜂擁而入”形成了鮮明對比，2014年，監(jiān)管部門開始實(shí)施《保險資金運(yùn)用管理暫行辦法》，將險資投資不動產(chǎn)的比例提高至30%，險企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資得到松綁，他們多次斥巨資投資相關(guān)領(lǐng)域，舉牌上市房地產(chǎn)公司，最典型的莫過于2015年的“寶萬之爭”，2016年年中，克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，至少有54家A股上市房企被險資重倉持有，是如今的近4倍。

多位分析人士認(rèn)為，過去幾年我國房價漲勢較猛，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、估值較低、收益穩(wěn)定的龍頭地產(chǎn)公司理所當(dāng)然成為險資投資的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

中華保險研究所所長郝聯(lián)峰對貝殼財經(jīng)記者表示，房地產(chǎn)長期投資收益率是比較高的，以美國過去200年為例，房地產(chǎn)投資收益率（含房價上漲和租金收益兩塊收益）高于名義GDP增長率。而保險公司除了自住用房外，很難大規(guī)模投資房地產(chǎn)，這就使得部分險企轉(zhuǎn)向配置估值偏低的房地產(chǎn)行業(yè)股票、股權(quán)。

“房住不炒”調(diào)控嚴(yán)峻 險資可能進(jìn)一步減持地產(chǎn)股

險資與房企從“蜜月”到分手，出現(xiàn)如此大的態(tài)度轉(zhuǎn)變，原因何在？郝聯(lián)峰告訴貝殼財經(jīng)記者表示，最近幾個月，多家地產(chǎn)上市公司公告險企減持股票，但股票市場上有買必有賣，買賣必相等，有險企減持地產(chǎn)股，就必然有投資者（包括險企）增持地產(chǎn)股。過去幾年，部分險企在地產(chǎn)行業(yè)上配置比例偏高，地產(chǎn)行業(yè)的基本面出現(xiàn)了某些變化，行業(yè)配置相應(yīng)調(diào)整是正常的。

但也有專家表示，這與國家持續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不無關(guān)系，近年來，“房住不炒”一直是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，設(shè)置“三條紅線”更是扼住了房企的資金命脈?！邦A(yù)計后續(xù)險資將進(jìn)一步減少對傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)的投資?！睏罘Q。

“目前，隨著中國人均住房面積超過40平米和房價上漲動力減弱，政策反復(fù)強(qiáng)調(diào)房住不炒，部分險企會降低房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)配置，轉(zhuǎn)而尋找新的安全性、流動性、盈利性兼顧的行業(yè)，或兼顧安全性、流動性、盈利性的創(chuàng)新產(chǎn)品（如可交換債）?！?郝聯(lián)峰稱，“后續(xù)，不同的險企，在地產(chǎn)行業(yè)的投資策略可能不同，過去超配地產(chǎn)行業(yè)過多的險企，可能不再增持，甚至減持地產(chǎn)，而過去低配地產(chǎn)行業(yè)的險企，在房地產(chǎn)指數(shù)連續(xù)幾年下跌的情況下，則有可能逐步低吸?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)或成新方向 多家險企已在布局

其實(shí)，近幾年，地產(chǎn)都是險企投資的重點(diǎn)行業(yè)，僅次于金融業(yè)，未來，若險企減少對房地產(chǎn)的投資，余出的資金將會投向何方？

楊帆對貝殼財經(jīng)記者表示，預(yù)計后續(xù)險企將轉(zhuǎn)而投向養(yǎng)老地產(chǎn)等新興領(lǐng)域，一方面，我國老齡化程度加深，老年人口劇增對養(yǎng)老服務(wù)需求量較大；另一方面，養(yǎng)老與保險業(yè)務(wù)有著天然連接，險企能更好切入，并且，險企與養(yǎng)老地產(chǎn)需要長周期投入及長期穩(wěn)定收益的屬性更相匹配。

目前來看，泰康、平安、大家保險、太保人壽等多家險企都已布局養(yǎng)老地產(chǎn)，比如泰康已在全國24城布局了共27家泰康之家養(yǎng)老社區(qū)；2021年5月份，平安也宣布切入高端綜合康養(yǎng)社區(qū)；2022年，大家保險也推動其“城心醫(yī)養(yǎng)”社區(qū)落地南昌和天津，這是繼北京朝陽、友誼、阜外社區(qū)之后，大家保險的第四和第五家“城心醫(yī)養(yǎng)”社區(qū)。

新京報貝殼財經(jīng)記者 潘亦純 編輯 岳彩周 校對 李銘