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近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷，“三支箭”紛紛落地，從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑。受到一系列消息影響，近期地產(chǎn)股回暖趨勢(shì)明顯。但是，重倉(cāng)地產(chǎn)股的險(xiǎn)資卻頻頻傳出減持消息。12月11日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，前海人壽、平安人壽等險(xiǎn)企在減持地產(chǎn)股方面頻有動(dòng)作。

為何險(xiǎn)企在政策趨于友好的下半年選擇離開(kāi)？險(xiǎn)資頻頻減持背后，是正常的高拋低吸還是在加速撤退？險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)行業(yè)又有哪些新動(dòng)向？

地產(chǎn)回暖，險(xiǎn)資撤退

第一支箭支持信貸，第二支箭聚焦債券，第三支箭放開(kāi)股權(quán)。隨著“三支箭”紛紛射出，從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道支持地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資途徑。

受政策利好刺激，近期地產(chǎn)股回暖趨勢(shì)明顯。從最近一個(gè)交易日12月9日行情來(lái)看，A股、港股地產(chǎn)板塊均大幅上漲。A股方面，萬(wàn)科A、保利發(fā)展、新城控股(601155)等頭部地產(chǎn)公司股價(jià)紛紛上揚(yáng)；港股方面，融信中國(guó)、龍光集團(tuán)漲幅分別達(dá)到70.73%和41.13%。中信證券(600030)認(rèn)為，三箭齊發(fā)將確認(rèn)房企融資環(huán)境的拐點(diǎn)，房地產(chǎn)基本面已然具備復(fù)蘇的前置條件。

一面是房地產(chǎn)利好消息不斷，地產(chǎn)股猛漲；一面卻是險(xiǎn)資的頻頻減持。12月11日，北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，前海人壽、平安人壽等險(xiǎn)企在減持地產(chǎn)股方面頻有動(dòng)作。

12月8日晚間，華僑城A公告稱(chēng)，前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華，擬減持華僑城A不超過(guò)1.64億股，即不超過(guò)總股本的2%。減持原因?yàn)樽陨順I(yè)務(wù)發(fā)展的需要。對(duì)于此次擬被減持，華僑城A表示，前海人壽及其一致行動(dòng)人鉅盛華不是公司控股股東、實(shí)際控制人，本次減持計(jì)劃的實(shí)施不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變更，也不會(huì)對(duì)公司治理結(jié)構(gòu)及持續(xù)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重大影響。

對(duì)于另一房地產(chǎn)公司旭輝控股集團(tuán)來(lái)說(shuō)，股東的減持動(dòng)作已經(jīng)使其董事會(huì)成員發(fā)生了變更。11月29日，旭輝控股集團(tuán)公告稱(chēng)，由于平安人壽、平安資管（香港）公司及其一致行動(dòng)人在旭輝控股集團(tuán)的持股比例變更至低于5%，獲平安投資者提名的蔣達(dá)強(qiáng)將辭任并不再擔(dān)任非執(zhí)行董事。而根據(jù)旭輝控股集團(tuán)2022年中報(bào)，減持前，平安人壽持有旭輝控股集團(tuán)5.76%的股份。

除了二級(jí)市場(chǎng)減持，也有保險(xiǎn)公司計(jì)劃出售地產(chǎn)公司的股權(quán)和債權(quán)。近期，大家保險(xiǎn)集團(tuán)旗下兩家公司，?？谶h(yuǎn)見(jiàn)共創(chuàng)一號(hào)基金（有限合伙）和大家投資控股有限責(zé)任公司，在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了一則轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，擬轉(zhuǎn)讓成都厚德天府置業(yè)有限公司100%股權(quán)及13.25億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)39.25億元。

債務(wù)危機(jī)、投資失利成誘因 為何險(xiǎn)資在艱難的上半年都選擇堅(jiān)守，反而在政策趨于友好的下半年選擇離開(kāi)呢？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險(xiǎn)資減持地產(chǎn)投資，是因?yàn)榇饲安糠值禺a(chǎn)公司發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事件，對(duì)投資者影響較大。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)北京商報(bào)記者表示，現(xiàn)在險(xiǎn)資選擇減持，說(shuō)明對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)方面的擔(dān)心還是有的，是此前持續(xù)性的市場(chǎng)壓力下做出的判斷和選擇。

北京商報(bào)記者了解到，因?yàn)椴糠址科蟪霈F(xiàn)的流動(dòng)性危機(jī)，險(xiǎn)資踩雷者也不少，僅2022年，就有多家保險(xiǎn)公司在地產(chǎn)投資方面損失慘重。如某中小壽險(xiǎn)公司因房地產(chǎn)投資失利產(chǎn)生巨額虧損，如今陷入資不抵債困境；某頭部保險(xiǎn)公司投資地產(chǎn)股不到一年折價(jià)近半，最終選擇忍痛割肉離場(chǎng)；某中型保險(xiǎn)公司投資地產(chǎn)產(chǎn)生虧損，最后由股東“填坑”。

資本是逐利的，除了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的考慮，或也有機(jī)構(gòu)是基于高位套利的思路選擇出售地產(chǎn)股。深圳匯合創(chuàng)世投資管理有限公司董事長(zhǎng)王兆江表示，對(duì)于專(zhuān)業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，股市投資往往是悲觀中買(mǎi)入堅(jiān)守，樂(lè)觀中兌現(xiàn)離場(chǎng)，部分險(xiǎn)資從股市中退出，只是按正常的投資規(guī)律來(lái)做決策，達(dá)到自身投資預(yù)期或者為滿(mǎn)足資金需要也可以離場(chǎng)，并不代表撤出就是看衰房地產(chǎn)。

一直以來(lái)，由于保險(xiǎn)資金的特質(zhì)與房地產(chǎn)業(yè)資金需求高度契合，房地產(chǎn)板塊是險(xiǎn)資的重倉(cāng)對(duì)象。未來(lái)，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的“愛(ài)”還會(huì)重來(lái)嗎？嚴(yán)躍進(jìn)表示，到明年，如果政策利好，疫情等因素的沖擊減少，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的關(guān)注度有望形成一波新的高潮。

加碼核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)

事實(shí)上，險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的投資并非全線收縮，減持地產(chǎn)股的同時(shí)，也在尋找新的機(jī)會(huì)，最突出的表現(xiàn)是加大了對(duì)核心城市核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)、寫(xiě)字樓等領(lǐng)域的投資。

根據(jù)保集健康11月25日公告，陽(yáng)光人壽將用11.85億元收購(gòu)位于上海松江區(qū)物業(yè)資產(chǎn)。今年下半年，陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)還投資了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十里河?xùn)|三環(huán)南路100號(hào)的北京朗詩(shī)大廈。

拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，8月末，太平控股投資管理部總經(jīng)理張作學(xué)在中國(guó)太平中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，其集團(tuán)內(nèi)保險(xiǎn)資金持倉(cāng)地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)約占投資總資產(chǎn)的5.7%，其中，有將近2%的投資性物業(yè)。張作學(xué)直言，公司持有的投資性物業(yè)主要分布區(qū)域在一線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市的核心區(qū)域，出租率保持良好，為公司帶來(lái)了較好的現(xiàn)金回報(bào)。

談及險(xiǎn)資加碼投資核心城市優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等項(xiàng)目的原因，王兆江表示，一方面是因?yàn)槲覈?guó)地產(chǎn)的核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，發(fā)展前景依然可期，投資潛力依然很大；另一方面，是因?yàn)楣善辟Y產(chǎn)和實(shí)體資產(chǎn)在價(jià)格表現(xiàn)上有時(shí)差效應(yīng)，股票價(jià)格反映的是投資者的普遍預(yù)期，通常比實(shí)體價(jià)值體現(xiàn)要快，所以投資者認(rèn)為股票提前兌現(xiàn)預(yù)期就要減持，而實(shí)體價(jià)格還未反映價(jià)值就要買(mǎi)入。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，這說(shuō)明這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估，保險(xiǎn)公司此時(shí)去收儲(chǔ)會(huì)有非常好的成長(zhǎng)空間，所以險(xiǎn)資積極進(jìn)入。