首次沖擊上市的招股書(shū)失效之后，世紀(jì)金源服務(wù)再次遞交了招股書(shū)，二次沖擊港交所。對(duì)于世紀(jì)金源服務(wù)而言，如何擺脫對(duì)于關(guān)聯(lián)公司世紀(jì)金源集團(tuán)的依賴，實(shí)現(xiàn)盈利的穩(wěn)定或許是當(dāng)下面臨的主要問(wèn)題。

招股書(shū)顯示，世紀(jì)金源服務(wù)超過(guò)8成的營(yíng)業(yè)收入來(lái)自于為關(guān)聯(lián)公司提供服務(wù)，獨(dú)立第三方的在管面積不足關(guān)聯(lián)公司在管面積的25%。不過(guò)，關(guān)聯(lián)公司世紀(jì)金源集團(tuán)已經(jīng)多年沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，未來(lái)，世紀(jì)金源服務(wù)的在管面積能否穩(wěn)定增長(zhǎng)仍是未知數(shù)。

二次沖擊港交所

7月20日，世紀(jì)金源服務(wù)在1月下旬遞交的招股書(shū)呈現(xiàn)“失效”狀態(tài)，首次沖擊港交所上市失敗。6天之后，世紀(jì)金源服務(wù)第二次向港交所遞交了上市申請(qǐng)。針對(duì)二次上市一事，世紀(jì)金源服務(wù)方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，上市正在按計(jì)劃進(jìn)行。

有分析人士認(rèn)為，世紀(jì)金源服務(wù)首次遞交的招股書(shū)數(shù)據(jù)是截至2020年底。從此前的數(shù)據(jù)來(lái)看，世紀(jì)金源服務(wù)超過(guò)80%的營(yíng)收來(lái)自于關(guān)聯(lián)公司，獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)占比很少。市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，世紀(jì)金源服務(wù)的業(yè)務(wù)規(guī)模本身就難以與頭部企業(yè)相提并論，加上對(duì)關(guān)聯(lián)公司的嚴(yán)重依賴，后續(xù)增長(zhǎng)的想象空間受限。港交所對(duì)于上市企業(yè)又注重盈利能力的考量，這或許是導(dǎo)致世紀(jì)金源服務(wù)首次上市失敗的原因。但是，從最新發(fā)布的招股書(shū)來(lái)看，世紀(jì)金源服務(wù)尚未明顯解決這一問(wèn)題。

整體來(lái)看，物企的上市熱潮已經(jīng)退去了。2020年，大量物企扎堆上市，且基本上以港交所作為上市目的地。大中型房企分拆出來(lái)的物企也基本已經(jīng)在2021年之前成功登陸資本市場(chǎng)。進(jìn)入2021年之后，扎堆上市的現(xiàn)象不再，上市的物企多數(shù)也是小型規(guī)模。

從規(guī)模上來(lái)看，世紀(jì)金源服務(wù)市場(chǎng)份額也不算高。招股書(shū)顯示，截至2020年年底，世紀(jì)金源服務(wù)的市場(chǎng)份額約為0.2%。截至2020年一季度，世紀(jì)金源服務(wù)的業(yè)務(wù)覆蓋了55個(gè)城市，主要位于北京、福建、云南、安徽和貴州等地。

招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年，世紀(jì)金源服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入分別為9.22億元、10.59億元和12.89億元，呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，2021年一季度，世紀(jì)金源服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為5.72億元，凈利潤(rùn)為1.12億元，指標(biāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，有18家物企成功登陸資本市場(chǎng)，受到了市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。對(duì)于物企而言，多數(shù)企業(yè)的盈利方式相似，借助母公司或者關(guān)聯(lián)公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)在管面積大幅增長(zhǎng)。因此，如何擺脫對(duì)母公司和關(guān)聯(lián)公司的依賴，高頻拓展來(lái)自獨(dú)立第三方的業(yè)務(wù)是一大關(guān)鍵。

嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)公司

世紀(jì)金源服務(wù)有一大王牌，即“大盤模式”。與世紀(jì)金源服務(wù)間接有股權(quán)關(guān)系的世紀(jì)金源集團(tuán)因開(kāi)發(fā)世紀(jì)城項(xiàng)目在市場(chǎng)上聞名，在北京等城市，世紀(jì)城項(xiàng)目成長(zhǎng)為了具有地標(biāo)性質(zhì)的大型社區(qū)。

因此，世紀(jì)金源服務(wù)便主打“大盤模式”。得益于該模式，世紀(jì)金源服務(wù)的毛利率較高。招股書(shū)顯示，2018年、2019年、2020年，公司的毛利率分別為32.1%、31.8%、35.5%。

招股書(shū)顯示，截至2020年一季度，世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的12個(gè)世紀(jì)城項(xiàng)目全部都由世紀(jì)金源服務(wù)進(jìn)行管理，在管建筑面積約為4440萬(wàn)平米。對(duì)比來(lái)看，世紀(jì)金源服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合約建筑面積規(guī)模較小，截至2021年四季度，這一數(shù)值僅為273萬(wàn)平米，而非住宅管理面積也不過(guò)750萬(wàn)平米，兩者相加的規(guī)模不過(guò)“大盤模式”規(guī)模的1/4。

以2021年一季度為例，世紀(jì)金源服務(wù)來(lái)自關(guān)聯(lián)公司世紀(jì)金源集團(tuán)的營(yíng)收為3.79億元，來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)收為6879萬(wàn)元，分別占總營(yíng)收的84.6%和15.4%。簡(jiǎn)言之，和多數(shù)物企存在的問(wèn)題一樣，世紀(jì)金源服務(wù)嚴(yán)重依賴關(guān)聯(lián)公司，造血能力和盈利能力均存在風(fēng)險(xiǎn)。

盈利能力不穩(wěn)

近年來(lái)，世紀(jì)金源服務(wù)貿(mào)易和其他應(yīng)收款項(xiàng)的數(shù)額在不斷增加。招股書(shū)顯示，這一數(shù)值從2018年的1.19億元增加至了2021年一季度的3.32億元，幾乎達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)總值的25%。世紀(jì)金源服務(wù)方面表示，公司客戶的支付方式一般是年底前結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，這一支付方式導(dǎo)致應(yīng)收客戶物業(yè)管理費(fèi)大幅增加。

另一方面，世紀(jì)金源服務(wù)與關(guān)聯(lián)方之間有著較大規(guī)模的資金往來(lái)。在2018年和2019年，世紀(jì)金源服務(wù)向關(guān)聯(lián)方聯(lián)營(yíng)公司提供貸款的利息，分別為7240萬(wàn)元和920萬(wàn)元。盡管與關(guān)聯(lián)方之間有著大額的資金往來(lái)，但是利息收入也同樣比較可觀。不過(guò)，截至2021年一季度，關(guān)聯(lián)方與世紀(jì)金源服務(wù)之間的借款已經(jīng)全部結(jié)清，這一非經(jīng)常性利息收入停止。

此外，由于世紀(jì)金源服務(wù)的多個(gè)子公司位于西部城市，因?yàn)橄硎苣甓?5%的優(yōu)惠所得稅稅率，同時(shí)享有當(dāng)?shù)卣跔I(yíng)運(yùn)方面的財(cái)務(wù)支持。2018年、2019年、2020年，世紀(jì)金源服務(wù)收到的政府補(bǔ)助分別為380萬(wàn)元、670萬(wàn)元和1630萬(wàn)元。在2020年，受到新冠疫情的影響，世紀(jì)金源服務(wù)享受了社保費(fèi)用的減免，這一金額達(dá)到了4030萬(wàn)元。隨著疫情得到控制，上述減免優(yōu)惠政策隨時(shí)都有停止的風(fēng)險(xiǎn)。

同樣，世紀(jì)金源服務(wù)想要依靠世紀(jì)金源集團(tuán)增加在管面積的路也很難走通。公開(kāi)資料顯示，自2015年至今，世紀(jì)金源集團(tuán)方面并未再在內(nèi)地的土地市場(chǎng)現(xiàn)身，也并無(wú)相關(guān)新項(xiàng)目入市。這也表明，嚴(yán)重依賴世紀(jì)金源集團(tuán)的世紀(jì)金源服務(wù)未來(lái)擴(kuò)張?jiān)诠苊娣e方面存在一定的變數(shù)。