8月23日，中國奧園(股票代碼：3883.HK)披露了2021年上半年業(yè)績。公告顯示，集團在前7月銷售金額為772億元，有信心完成年度1500億元的銷售目標。報告期內(nèi)，中國奧園財務指標明顯優(yōu)化，短期償債無壓力，貨幣資金充裕。

中國奧園業(yè)績的穩(wěn)步提升與公司的業(yè)務發(fā)展和調(diào)整不無關系，2021年上半年，集團城市更新板塊發(fā)展提速，廣州、珠海“學苑”系兩大標桿項目落地。同時，城市更新給公司未來近4年提供超過2000億元的可售貨值，為公司的銷售額和利潤率保駕護航。

銷售額同比增長28%

從主要數(shù)據(jù)來看，中國奧園銷售業(yè)績等主要指標表現(xiàn)亮眼。公告顯示，在2021年前7月，中國奧園的合約銷售金額為772億元，同比增長了28%。上半年，中國奧園的業(yè)績穩(wěn)步增加，營業(yè)收入同比增長了15%%達到325億元，核心凈利潤為28.7億元。

“業(yè)績穩(wěn)步提升得益于今年以來，隨著疫情防控的有序推進，中國經(jīng)濟總體保持穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)行業(yè)長效機制逐步改善，房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量增長。”中國奧園董事會主席郭梓文如此表示。

值得關注的是，郭梓文表示，中國奧園積極調(diào)整，不斷強化區(qū)域深耕和精細化管理，有信心完成全年1500億元的銷售目標。在2021年上半年，中國奧園對集團組織架構(gòu)進行了優(yōu)化，成立幸福人居(房地產(chǎn)業(yè)務)與悅康生活(非房業(yè)務)兩大板塊。

在這樣的結(jié)構(gòu)下，中國奧園實現(xiàn)了兩大板塊之間協(xié)同發(fā)展，并全面整合房地產(chǎn)板塊，推進管控扁平化管理。同時，集團持續(xù)提升產(chǎn)品力與客戶滿意度，實現(xiàn)經(jīng)營效益穩(wěn)步增長。針對集團未來的發(fā)展，中國奧園管理層表示，將繼續(xù)加強區(qū)域深耕，夯實大運營管控，深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”的戰(zhàn)略，加快幸福人居與悅康生活的雙向賦能，并持續(xù)為股東、投資者帶來穩(wěn)定回報。

財務指標明顯優(yōu)化

自“三道紅線”開展了試點之后，房企便在調(diào)整債務結(jié)構(gòu)，以便獲得更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2021年上半年，中國奧園也積極實行降杠桿的策略，財務指標明顯優(yōu)化。

貨幣資金方面，截至2021年上半年，中國奧園現(xiàn)金及銀行存款總額為683億元，現(xiàn)金短債比為1.3，完全可以覆蓋短期債務。總借貸規(guī)模下降3%，預計2021年末，集團的整體負債規(guī)模降幅將達到10%-15%。

至于房企資金的“糧倉”回款方面，報告期內(nèi)，中國奧園現(xiàn)金回款率達到了87%。上半年，中國奧園抓住了融資的窗口期，積極發(fā)債進行融資，發(fā)行了3筆美元優(yōu)先票據(jù)，合計達到了7.38億元。此外，完成了超過21億港元的境外銀團貸款和18.2億元的境內(nèi)公司債。在債券市場，中國奧園因為財務優(yōu)化，獲得了廣泛的認可，平均融資利率進一步下降。

中國奧園聯(lián)席總裁兼CFO陳志斌表示，未來，集團通過加快存貨去化以及提升現(xiàn)金回款來加強經(jīng)營性現(xiàn)金流，有序降杠桿，有信心在2022年底邁入綠檔房企行列。

城市更新業(yè)務提速

中國的房地產(chǎn)行業(yè)自從進入到“存量時代”之后，城市更新則成為下一片藍海。對于房企來說，這不僅僅是新的利潤增長點，也體現(xiàn)了房企的社會責任心。據(jù)悉，中國奧園是最早參與城市更新的房企之一，已經(jīng)成為領跑大灣區(qū)城市更新的標桿企業(yè)。

公告顯示，截至2021年上半年，中國奧園擁有超過70個不同階段的城市更新項目，為公司提供了約7543億元的可售貨值。報告期內(nèi)，中國奧園城市更新轉(zhuǎn)化貨值為135億元，預計全年轉(zhuǎn)化貨值約為400億元。

中國奧園管理層預計，2021年-2024年，城市更新業(yè)務預計轉(zhuǎn)化可售貨值2420億元。其中，99%的可售貨值位于大灣區(qū)，預計毛利潤率為35%-40%，凈利潤率為15%-20%。

中國奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧表示，在城市更新板塊，中國奧園擁有獨特的模式。中國奧園是大灣區(qū)本土企業(yè)，已經(jīng)在城市更新領域深耕10余年，打造了專業(yè)團隊。同時，中國奧園產(chǎn)業(yè)多元，具備政府與市場歡迎的復合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，能夠更加高效地導入項目，為區(qū)域賦能。

目前，中國奧園城市更新業(yè)務以舊村、舊廠改造為主，拆建更加符合政策要求。增建方面，中國奧園的舊改原則則是配建公共服務設施，提升片區(qū)功能品質(zhì)，并尊重居民安置意愿，采取就地安置。

2021年上半年，中國奧園城市更新標桿項目——廣州大學城項目和珠海香洲翠微村項目已經(jīng)落地，經(jīng)過更新，兩大項目定位為奧園高端“學苑系”項目，預計會在2021年三季度開盤銷售。

對比來看，2021年上半年，中國奧園在財務、發(fā)債、項目布局等方面均表現(xiàn)不俗。中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁馬軍表示，長期以來中國奧園的獲地方式主要是收并購和城市更新項目轉(zhuǎn)化。上半年集中供地的溢價率較高，未來仍會發(fā)揮收并購和城市更新傳統(tǒng)優(yōu)勢，適時根據(jù)市場情況考慮土地市場拿地機會。

郭梓文同樣對中國奧園未來的發(fā)展充滿信心，表示自公司上市以來，大股東及高管增持回購股票累計已經(jīng)超過10億港元，其也會在適當時間考慮增持公司股票。