從競拍規(guī)則來看，今年首批集中供地規(guī)則呈現(xiàn)進(jìn)一步放寬趨勢，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿、提振市場信心漸成各地共識。

2022年首輪集中供地帷幕漸啟。截至目前，已有北京、福州、合肥、上海、青島、武漢、廈門、成都、重慶、長沙以及廣州等十余城市公布年內(nèi)首批集中供地計劃，其中多數(shù)城市首批集中供地已完成。

2021年，“兩集中”供地新模式在22城開啟，房地產(chǎn)行業(yè)邁入集中供地時代。經(jīng)過一年的探索，土拍規(guī)則經(jīng)歷了寬松到收緊再到適量放寬門檻等階段，市場溫度以及房企拿地態(tài)度也隨之變化，呈現(xiàn)出由火熱至低溫至部分回暖的趨勢，后期市場頻繁出現(xiàn)底價成交、地塊流拍等情況，央企國企與部分當(dāng)?shù)貐^(qū)域房企逐漸成為集中供地主要參與者。

進(jìn)入2022年，各地首批集中供地時間較去年有所提前，已掛牌土地的城市供地規(guī)模出現(xiàn)大幅下降，地塊品質(zhì)普遍提升，競拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，部分城市取消“競自持”或配套“保障房建設(shè)”等要求，土拍“準(zhǔn)入門檻”進(jìn)一步下降，提振市場信心漸成年內(nèi)首批集中供地重要方向。

規(guī)?？s減

3月份，22個重點(diǎn)城市中多數(shù)已拉開年內(nèi)首批集中供地帷幕。

截至3月31日，22個重點(diǎn)城市中已有北京、福州等18個城市公布年內(nèi)首批集中供地計劃，鄭州和無錫也開啟首批次供地“預(yù)公告、預(yù)申請”模式，北京則率先發(fā)布年內(nèi)第二批次預(yù)申請公告。暫未發(fā)布公告的僅剩沈陽、長春等部分城市。

從目前情況看，青島、武漢、廈門、重慶和濟(jì)南等多個城市已明確全年供地計劃由去年的3批增加為4批，多數(shù)城市年內(nèi)首批集中供地規(guī)模同比去年首批也出現(xiàn)明顯縮減，其中武漢同比縮減幅度最大，較去年首批次下降92.37%，另有北京、青島、重慶、長沙等地同比縮減規(guī)模過半，天津等地同比縮減規(guī)模近半。

不僅在集中供地城市，土地供應(yīng)規(guī)?？s減漸成今年一季度全國土地市場的一項(xiàng)重要特征。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降42.0%，絕對規(guī)模為2013年以來同期最低水平。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，今年3月全國主要地級市共供應(yīng)土地766宗，同比下跌20.13%;供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為7530.35萬平方米，同比下跌5.45%。

中指研究院土地事業(yè)部高級分析師張曉飛認(rèn)為，出現(xiàn)這一情況主要與重點(diǎn)城市“兩集中”供地批次增加、房地產(chǎn)市場下行等因素有關(guān)。

“這一情況反映出當(dāng)前市場仍處恢復(fù)期，樓市情緒還未完全好轉(zhuǎn)的情況下，集中供地也處在謹(jǐn)慎狀態(tài)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也表示，供應(yīng)規(guī)模縮減成為今年首輪集中供地的普遍情況，或與多地增加供應(yīng)批次有關(guān)，后續(xù)隨著開展供地計劃的城市逐漸增多，預(yù)計供應(yīng)規(guī)模將呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲態(tài)勢。

規(guī)則優(yōu)化

在供應(yīng)規(guī)?？s減的同時，年內(nèi)首批集中供地的優(yōu)質(zhì)地塊則在放量，多城供地集中在主城區(qū)配套相對成熟的區(qū)域，其中長沙、武漢與重慶等城市主城區(qū)供地面積占比漲幅均超過15%。如重慶年內(nèi)首批集中供應(yīng)地塊主要涉及中心城區(qū)范圍，并優(yōu)先安排供應(yīng)成熟的優(yōu)質(zhì)地塊，地塊面積適宜，選擇較多，且多位于軌道站點(diǎn)、商圈附近和產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊。

從競拍規(guī)則來看，今年首批集中供地規(guī)則呈現(xiàn)進(jìn)一步放寬趨勢，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標(biāo)配，提升企業(yè)拿地意愿、提振市場信心漸成各地共識。比如部分城市取消“競自持”或配套“保障房建設(shè)”、房屋最高銷售價格等要求，放寬房企開發(fā)資質(zhì)以及付款周期要求等。

保障房配建方面，武漢和廈門取消配套“保障房建設(shè)”要求，青島和成都取消配建“人才住房”要求，北京含保障房建設(shè)要求以及長沙含租賃住房建設(shè)要求的地塊占比也出現(xiàn)下降;重慶則取消競自持、競配建、競高品質(zhì)住宅等要求;合肥對競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)要求由一級開發(fā)資質(zhì)降為二級開發(fā)資質(zhì)，部分地塊對競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求。

與此前相比，這些競拍規(guī)則無疑給拿地企業(yè)留出了更多的利潤空間。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜預(yù)測，短期來看，今年尚未推出首批地塊的城市或?qū)⒗^續(xù)優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和競拍規(guī)則，預(yù)計全年四批次供地的城市將繼續(xù)增加，土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)從拿地門檻、競拍規(guī)則如搖號等方面進(jìn)行調(diào)整，在保證企業(yè)合理利潤的同時，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

建設(shè)品質(zhì)方面的要求則在此輪集中供地中出現(xiàn)進(jìn)一步提升趨勢。如北京競拍規(guī)則由“競高標(biāo)準(zhǔn)”變?yōu)?ldquo;搖號+定高標(biāo)準(zhǔn)”，其中定高標(biāo)準(zhǔn)地塊占比提升明顯，由8%提升至50%;青島黃島區(qū)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施從“舒適級”提升至“品質(zhì)級”;合肥“競品質(zhì)”要求則擴(kuò)大至全部地塊。

分化明顯

盡管從地塊品質(zhì)以及競拍規(guī)則等方面都對房企拋出“橄欖枝”，但從成交情況來看，房企拿地仍偏謹(jǐn)慎，相較去年首批集中供地出現(xiàn)成交量價齊跌的形勢，國央企依舊是市場拿地主體。

完成年內(nèi)首批集中供地的城市中，多數(shù)有地塊撤牌或流拍，其中福州流拍3宗、撤牌3宗，未成交地塊占總供應(yīng)的29.4%;合肥撤牌8宗地，流拍地塊占總供應(yīng)的25%;北京、青島、廈門、武漢各有1宗地塊流拍或撤牌。

這一情況也成為全國普遍現(xiàn)象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國300城住宅用地成交0.7億平方米，同比下降59.6%;成交樓面均價為4621元/平方米，同比下降6.4%，自2019年以來首次出現(xiàn)季度同比下滑;成交溢價率則為4.4%。

完成年內(nèi)首批集中供地的各地市場也出現(xiàn)明顯分化。如多地成交溢價率未超10%，青島年內(nèi)首批集中供地?zé)o地塊達(dá)最高限價;合肥市場熱度則出現(xiàn)一定升溫，19宗成交地塊中15宗達(dá)到最高限價進(jìn)入競報高品質(zhì)住宅方案階段。

從去年第二批次集中供地開始，央企國企就逐漸成為市場拿地主體。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，去年集中供地中，拿地民企從第一批次69%的占比下降至第二批的44%，并進(jìn)一步下降至第三批的35%。

這一趨勢在今年首批集中供地中并未出現(xiàn)明顯改變。重慶首批集中供應(yīng)的13宗地塊即多被央國企競得，僅3宗被民企取得，且均為當(dāng)?shù)貐^(qū)域型房企或發(fā)家于重慶的房企。

克而瑞研究中心指出，年內(nèi)首批集中供地中，國企、央企依然是北京土地市場主力軍;廈門、合肥、青島等城市則是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)表現(xiàn)較為強(qiáng)勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被當(dāng)?shù)貐^(qū)域房企所獲。

不過，相比去年第二、三批次集中供地，今年首批集中供地中多地已出現(xiàn)回暖趨勢，溢價率出現(xiàn)提升，流拍現(xiàn)象也在減少。比如重慶年內(nèi)首批集中供地地塊全部成交，接近一半的地塊溢價成交，均高于去年二三批次;成交平均溢價率為5.4%，盡管較去年第一批次42.99%的平均溢價率仍處于低位，但相較去年第二三批次均不足1%的平均溢價率已有明顯回暖趨勢。

此外，22城之外實(shí)行“兩集中”供地的城市名單也在不斷擴(kuò)圍。目前，徐州、西安、東莞已發(fā)布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市亦已發(fā)布土地推介手冊。

陳文靜預(yù)計，接下來仍將有越來越多的城市通過“集中供地”形式進(jìn)行土地出讓。“在拿地選擇上，建議房企首先重點(diǎn)關(guān)注一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，在保證地塊利潤的條件下拿到更加安全和優(yōu)質(zhì)的地塊;其次可以重點(diǎn)關(guān)注與國企合作或收并購的機(jī)會。”陳文靜稱。

“自2022年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷改善，降低首付款比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等均對市場起到了一定積極帶動作用。”陳文靜表示，當(dāng)前來看，年內(nèi)首批集中供地呈現(xiàn)出讓次數(shù)增加、土拍規(guī)則“化繁為簡”以及市場熱度分化明顯等特征，多種因素影響下，短期土地市場熱度整體改善的空間或有限。(莊靈輝盧志坤)