15日下午，樓市迎來重磅利好!中國人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

圖片來源：中國人民銀行官網(wǎng)

首套房貸利率可低至4.4%，到底能省多少？

據(jù)了解，4月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%，也就是說根據(jù)《通知》要求，調(diào)整后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為4.4%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限仍為5.2%。

那么，本次首套房貸利率的調(diào)整到底對個人購房者有多大的影響呢?我們一起來了解下：

我們知道，目前房貸利率的公式是：房貸利率=5年期LPR+加點。

而5年期LPR是全國統(tǒng)一的，目前5年期LPR是4.6%。加點有高有低，各地不同，有一定地域性。比如深圳目前房貸利率是4.9%，那么加點就是30個基點。蘇州、南通首套主流利率是4.6%，那么加點就是零。

比如說，福州也按照央行這次的降息幅度執(zhí)行，按照目前福州首套房主流貸款利率為5%，降20個基點，那么也就是4.8%，加點是40個基點。

按100萬房貸，貸30年來算的話，月供從5368.22元降到5246.65元，每月能省121塊錢。如果按照央行規(guī)定的下限計算，也就是4.4%的房貸利率，那么月供就從5368.22元降到5007.61元，每個月能省360.61元，也就是說貸款金額越大，每個月能節(jié)省的錢就越多。

當然，根據(jù)《通知》這里說的都是首套，二套房貸利率沒變，存量的房貸也不受影響

“因城施策”確定房貸利率加點下限

不過，以上極限房貸利率的調(diào)整計算，只能算理想狀態(tài)。因為，具體的政策還要根據(jù)“因城施策”。據(jù)《通知》指出，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，采取因城施策的做法，是讓各地視房地產(chǎn)的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調(diào)按揭利率下限，小城市以此打開銀行對房地產(chǎn)按揭的利率下降空間，以低利率促進小城市首套房剛需用戶購買，促進小城市房地產(chǎn)去庫存。

所以，本次《通知》具體能給的優(yōu)惠力度有多大，依然還是要看各大城市自己的相關(guān)政策。

定向降準 內(nèi)需刺激是核心

那么這次監(jiān)管為什么要主動大幅下調(diào)首套房的LPR呢?要知道在過去的一段時間，LPR的調(diào)整總是以非對稱的方式進行，五年期以上LPR基本升多降少，尤其針對房貸方面更是要額外加點。此次《通知》單獨針對新增購房貸款所實施的全國性“定向降準”，即對首套房貸全面降低利率0.2%，力度不可謂不大。

對此，中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示 ：“《通知》拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。”

而值得關(guān)注的是，之前央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，4月人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。這就說明此次《通知》也在側(cè)面反映了監(jiān)管對執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求，刺激內(nèi)需的決心。(本網(wǎng)記者 余華錦)