3月上海土地市場(chǎng)發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，共計(jì)19幅宅地，分別位于浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)，總出讓面積達(dá)94.4公頃，總起始價(jià)達(dá)483.406億元。首場(chǎng)住宅用地土拍將于2023年4月18日開(kāi)始舉行，具體交易時(shí)間以2023年4月17日發(fā)布的《現(xiàn)場(chǎng)交易活動(dòng)安排的通知》為準(zhǔn)。

中心城區(qū)僅出3幅地塊徐匯田林房地聯(lián)動(dòng)價(jià)高達(dá)13.1萬(wàn)

首批地塊中有中心城區(qū)僅有3幅地塊，總的出讓面積僅約4.7公頃，供應(yīng)量極少。其中2幅地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)每平已達(dá)10萬(wàn)+，分別來(lái)自徐匯區(qū)和靜安區(qū)，占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)臻稀地段。

(相關(guān)資料圖)

徐匯區(qū)田林街道167-02(n)地塊價(jià)格最高，達(dá)131000元/平，雖然位于田林街道，但這個(gè)價(jià)格已經(jīng)直逼徐匯濱江，去年招商與香港置地以及徐匯城投拿下的徐匯濱江項(xiàng)目同樣也是131000元/平。而田林很久沒(méi)有宅地出讓，板塊內(nèi)部并沒(méi)有什么新房供應(yīng)，前年入市的鑫耀中城均價(jià)差不多在10萬(wàn)、11萬(wàn)左右，相比之下，此次田林的上漲幅度還不小，但體量不大，大概率十分搶手。

靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)約121000元/平。目前來(lái)說(shuō)靜安區(qū)熱度以及房?jī)r(jià)最高的，大多集中在蘇河灣沿岸，同樣區(qū)域的華發(fā)靜安項(xiàng)目，去年房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約119000元/平，而北萬(wàn)置業(yè)靜安項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)已達(dá)133000元/平，可以看出板塊內(nèi)的價(jià)格大致落在12-13+萬(wàn)之間，此次新地塊的價(jià)格變化不是很明顯，但地塊體量較小，是首批地塊中出讓面積最小的一個(gè)，還是比較稀缺的。

去年的土拍，普陀的桃浦智創(chuàng)城算得上是明星板塊，其核心區(qū)也推出了不少品質(zhì)地塊，分別被寶華、金茂、中環(huán)拿下，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)在83000元/平。此次推出的桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊價(jià)格雖并未破8，但地塊并不處于桃浦智創(chuàng)城核心區(qū)，而是在15號(hào)線祁安路和古浪路站之間，周邊界面比較一般，各項(xiàng)配套也不是很成熟。

青浦供應(yīng)量激增達(dá)24公頃徐涇漲幅已超10%

青浦共計(jì)出讓3幅地塊，總的出讓面積達(dá)24.39公頃，其中盈浦街道地塊是此次所有地塊中面積最大的一幅，出讓面積達(dá)15.59公頃，供應(yīng)量不??；其余兩幅均位于徐涇，但價(jià)格出現(xiàn)明顯差異。

青浦區(qū)盈浦街道竹盈路南側(cè)17-01、18-01、19-01、20-01、21-01、22-01、23-02、24-01地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)46500元/平，共8宗地塊，占地高達(dá)15.59公頃，包含住宅與商業(yè)，體量較大，可見(jiàn)片區(qū)開(kāi)發(fā)速度有望加快。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃利好眾多，去年同板塊的盛青置業(yè)盈浦街道項(xiàng)目，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約43000元/平，對(duì)比之下有一定的上漲。

青浦區(qū)西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)64000元/平，該地塊靠近世外教育集團(tuán)，同時(shí)靠近17號(hào)線蟠龍路地鐵站，位置比較優(yōu)越。地塊旁邊是蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目，當(dāng)時(shí)入市均價(jià)約61500元/平，為西虹橋的標(biāo)桿項(xiàng)目。同區(qū)域的新房項(xiàng)目還有虹橋公館，均價(jià)為64000元/平。對(duì)比之下價(jià)格幾乎持平，但有望成為下一個(gè)頂流項(xiàng)目。

青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)69500元/平，該地塊位于嘉閔高架附近，靠近虹橋世界中心，距離國(guó)家會(huì)展中心也很近，占據(jù)虹橋主城區(qū)的核心位置，旁邊有2號(hào)線徐涇東站以及17號(hào)線諸光路站，熱度不低。

地塊旁即是虹橋璀璨時(shí)代項(xiàng)目，虹橋璀璨時(shí)代2022年開(kāi)盤價(jià)格在63000元/平左右，同區(qū)域的還有蟠龍府二期項(xiàng)目，今年隨1批次入市，價(jià)格約為62000元/平，相比之下，漲幅十分明顯。不過(guò)值得注意的是，新地塊的容積率只有1.2，或許建造低密純墅區(qū)，而虹橋璀璨時(shí)代容積率約1.8為小高層產(chǎn)品，蟠龍府二期容積率為2.2，也是個(gè)小高層產(chǎn)品。該地塊未來(lái)或?qū)⒔o區(qū)域內(nèi)的改善型購(gòu)房者不小的選擇。

嘉定江橋房地聯(lián)動(dòng)價(jià)已破6

嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)37500元/平，體量較小。同板塊內(nèi)的有佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，此前入市均價(jià)為34500元/平。相比之下，新地塊價(jià)格有所上漲。

嘉定區(qū)嘉定工業(yè)區(qū)嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)JDC1.0402單元06-01、06-03地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)46000元/平，對(duì)比去年南山菊?qǐng)@新區(qū)項(xiàng)目（即南山嘉薈領(lǐng)峯）41000元/平，以及路勁&象嶼菊?qǐng)@新區(qū)地塊（即象嶼路勁都匯云境）45000元/平，上漲明顯。

此前南山嘉薈領(lǐng)峯已隨1批次入市，認(rèn)購(gòu)率達(dá)186%，觸發(fā)積分，熱度不低；象嶼路勁都匯云境隨2批次入市，目前還未開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，但作為11號(hào)線嘉定西站的正地鐵盤，大概率也是個(gè)熱門項(xiàng)目；同區(qū)域的還有金地峯范，每期開(kāi)盤即售罄。

菊?qǐng)@定位是嘉定建設(shè)上?？苿?chuàng)中心重要承載區(qū)的核心功能區(qū)之一，未來(lái)產(chǎn)業(yè)將帶動(dòng)板塊進(jìn)一步升級(jí)，同時(shí)目前板塊內(nèi)各項(xiàng)配套比較成熟，舒適宜居，還是比較容易受到自住型以及剛需置業(yè)者的追捧。

當(dāng)然此次最受關(guān)注的還是江橋地塊，嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)破6，達(dá)到了62000元/平，甚至已經(jīng)追上青浦徐涇的價(jià)格。該地塊靠近地鐵14號(hào)線樂(lè)秀路站，未來(lái)非常可能成為地鐵上蓋TOD商業(yè)體，十分值得期待。

江橋最近一次土地出讓是在2021年，由南山和龍湖拿下江橋北社區(qū)地塊，位于14號(hào)線、嘉閔線旁，價(jià)格約為57500元/平，相比之下價(jià)格有所上漲。

北虹橋江橋擁有各項(xiàng)政策、規(guī)劃以及虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)的利好加持，同時(shí)地理位置優(yōu)越，交通能級(jí)頗高（13號(hào)線、14號(hào)線，以及嘉閔線），各項(xiàng)配套十分醇熟，并且今年嘉定區(qū)還有3塊商辦地塊出讓計(jì)劃，未來(lái)商業(yè)能級(jí)將更進(jìn)一步。

所以北虹橋江橋在整個(gè)嘉定關(guān)注度一直都比較高，同時(shí)入市的項(xiàng)目也都極具熱度。去年入市的龍湖南山虹橋天璽領(lǐng)峯，同樣包含住宅+商業(yè)+辦公，均價(jià)57500元/平，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)324%，入圍分達(dá)到64.08。該項(xiàng)目旁邊即是南山虹橋領(lǐng)峯，于21年開(kāi)盤，均價(jià)為57000元/平，入圍分同樣超過(guò)60，開(kāi)盤即售罄。同時(shí)區(qū)域內(nèi)的二手房已突破7萬(wàn)，有些已經(jīng)到達(dá)8萬(wàn)，倒掛也極具吸引力。

但目前來(lái)看板塊內(nèi)供應(yīng)量并不高，此輪1幅宅地出新，未來(lái)或?qū)⑺⑿掳鍓K價(jià)格。

閔行莘莊斷供許久終迎2幅地塊上新

城市副中心的莘莊板塊作斷供許久，區(qū)域內(nèi)最近一次新房供應(yīng)是2020年推出的東苑新天地公寓，當(dāng)時(shí)入市均價(jià)約為71000元/平。時(shí)隔三年，終于迎來(lái)2幅地塊上新，為未來(lái)的新房供應(yīng)市場(chǎng)注入新鮮血液。閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，以及閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)均為8萬(wàn)元/平，漲幅還是比較明顯的。

兩幅地塊相近，均靠近12號(hào)線七莘路站，旁邊即是閔行維景印象城，周邊交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套十分完善，與此同時(shí)地塊旁產(chǎn)業(yè)園也不少，未來(lái)根本不愁賣。

閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)75000元/平，該地塊體量不小，同時(shí)緊鄰15號(hào)線虹梅南路地鐵站，界面不錯(cuò)。同區(qū)域的紅盤——越秀仁恒天樾園和項(xiàng)目在去年三次入市，三開(kāi)三罄，每次均觸發(fā)積分，最高達(dá)77.64分，項(xiàng)目?jī)r(jià)格約為73600元/平，最新地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)與其相比，有輕微上漲，當(dāng)然該地塊與越秀仁恒天樾園和相比，距離地鐵站更近，或?qū)⑹窍乱粋€(gè)高分項(xiàng)目。

浦東新場(chǎng)價(jià)格持平周浦聯(lián)動(dòng)價(jià)漲幅明顯

首批浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)依舊推出全新地塊，PDXC-02單元02-02地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)在48000元/平，同區(qū)域的同潤(rùn)新云都會(huì)去年聯(lián)動(dòng)價(jià)同樣是48000元/平，價(jià)格沒(méi)有變化，但緊鄰的同潤(rùn)欣匯名邸項(xiàng)目，包含疊加產(chǎn)品，均價(jià)差不多已達(dá)4.96萬(wàn)，中糧首創(chuàng)禧瑞祥云為別墅產(chǎn)品，單價(jià)已遠(yuǎn)超5萬(wàn)。目前來(lái)看，新場(chǎng)接受張江南拓利好輻射，區(qū)域內(nèi)還有16號(hào)線已經(jīng)在建中的27號(hào)線的加持，未來(lái)價(jià)格或?qū)⑦€有一定程度的漲幅。

斷供許久的周浦此輪推出1幅地塊——浦東新區(qū)16號(hào)線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)60000元/平，項(xiàng)目更靠近16號(hào)線周浦東站。今年全年周浦也就只有御沁園和金橋周浦項(xiàng)目?jī)杀P入市，御沁園緊鄰18號(hào)線繁榮路站，前期價(jià)格為5.3萬(wàn)/平，但這已經(jīng)是2019年的價(jià)格；金橋周浦項(xiàng)目同樣近16號(hào)線周浦東站，聯(lián)動(dòng)價(jià)為5.6萬(wàn)/平，對(duì)比來(lái)看，此次出新房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲還是比較明顯的。

寶山、奉賢、金山等多板塊全線上漲！

寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元05-04地塊，聯(lián)動(dòng)價(jià)均為63000元/平，出讓地塊靠近15號(hào)線豐翔路地鐵站，旁邊是保利熙悅項(xiàng)目，該項(xiàng)目入市價(jià)格差不多為5.1萬(wàn)左右。而同區(qū)域內(nèi)的大熱紅盤——大華郎香公園映，去年入市價(jià)格約57000元/平。相比之下，新地塊同樣上漲明顯。

松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)19-01、25-01號(hào)地塊及人民北路地下連通道，聯(lián)動(dòng)價(jià)59500元/平。去年龍湖拿下的同區(qū)域內(nèi)地塊聯(lián)動(dòng)價(jià)為58500元/平，即龍湖御湖境，今年已隨2批次入市，但還未開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)。同板塊還有中企譽(yù)品·銀湖灣項(xiàng)目，2022年房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為59000-60500元/平，預(yù)計(jì)今年下半年入市，相比之下，廣富林的價(jià)格沒(méi)有明顯變化。

奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)30-07區(qū)域地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)36500元/平，去年金匯鎮(zhèn)40-04區(qū)域地塊（奉賢交能項(xiàng)目）房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為35500元/平，同區(qū)域內(nèi)的金融街·奉賢金悅府項(xiàng)目均價(jià)約35000元/平。相比之下，地塊有輕微漲幅，當(dāng)然該地塊包含一定量的商業(yè)用地。目前區(qū)域內(nèi)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)、商辦教育交通等各項(xiàng)配套正在加速推進(jìn)中，未來(lái)界面或?qū)ㄈ灰恍?，?duì)于剛需性置業(yè)者來(lái)說(shuō)更為友好。

奉賢區(qū)西渡街道D-01-11區(qū)域地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)42850元/平，緊鄰地鐵5號(hào)線西渡站，妥妥的軌交盤。地塊旁邊是中國(guó)鐵建香榭國(guó)際，高層產(chǎn)品均價(jià)約37500元/平，此次地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上漲，當(dāng)然距離地鐵站更近，總價(jià)可控，項(xiàng)目體量也不低，給剛需購(gòu)房者提供不小的置業(yè)機(jī)會(huì)。

金山區(qū)亭林鎮(zhèn)亭林大型居住社區(qū)19-01地塊，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)24000元/平，地塊旁邊是上海市亭新中學(xué)（紅陽(yáng)校區(qū)）和金山宏陽(yáng)幼兒園，附近還有名悅廣場(chǎng)以及瑞金醫(yī)院金山院區(qū)，同時(shí)靠近去年華紡取得的26-02地塊，華紡金山亭林項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為22500元/平，容積率同樣為1.8，相比之下，仍有一定程度的上漲。