買(mǎi)房的時(shí)候，很多人都會(huì )詢(xún)問(wèn)房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這么多錢(qián)，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購房者收房時(shí)卻發(fā)現，自己買(mǎi)的房子，公攤面積達到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎么回事，一起來(lái)看記者的調查↓

(資料圖片)

購房者收房發(fā)現 竟然近一半是"公攤面積"

青島西海岸新區這個(gè)房地產(chǎn)項目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號、61號樓、62號樓，去年交房。當時(shí)，興致勃勃趕來(lái)收房的業(yè)主們，都發(fā)現自家的房子變小了。

購房業(yè)主：（我家）房產(chǎn)證面積是128.35（平方米），套內面積是不到70（平方米），樓下鄰居測量的。這是最大的臥室，主臥，11個(gè)平方（米），但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開(kāi)。這是次臥，8個(gè)平方（米）。

購房業(yè)主：這是110平（方米）的房子，實(shí)際使用面積是59.25（平方米）應該是。這個(gè)次臥的使用面積是6平（方米）多一點(diǎn)。

業(yè)主們反映，根據購房之初銷(xiāo)售人員的解釋?zhuān)^屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會(huì )達到31%，所以簽訂購房合同時(shí)是按照這個(gè)標準來(lái)計算的公攤。但令人沒(méi)想到的是，最終收房時(shí)的公攤系數卻遠遠超過(guò)31%，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的調查，這三棟樓的分攤系數均在46%以上。

在當地有關(guān)部門(mén)的這份回復中，明確說(shuō)明：該項目56號樓分攤系數為0.465，61號樓分攤系數為0.461，62號樓分攤系數為0.463，導致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據《房產(chǎn)測量規范》規定，建筑外墻一半面積需計入公攤面積內。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導致分攤系數相比其他高層住宅偏大。對于這樣的解釋?zhuān)瑯I(yè)主們很難接受。在他們看來(lái)，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個(gè)戶(hù)型都非常局促，家里要購買(mǎi)合適的家具家電都存在許多問(wèn)題。

購房業(yè)主：留著(zhù)洗衣機的口，（這邊寬度）就四十多公分，我說(shuō)放不下洗衣機，開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以放一個(gè)特定款的。

記者隨后聯(lián)系了這個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商，工作人員聽(tīng)明來(lái)意后，直接掛斷了記者的電話(huà)。

而青島西海岸新區相關(guān)部門(mén)則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過(guò)程中。

西海岸新區有關(guān)處置工作專(zhuān)班工作人員 高玉亮：關(guān)于公攤這個(gè)事，這個(gè)項目確實(shí)是有點(diǎn)大，我們政府專(zhuān)班這邊責令開(kāi)發(fā)商繼續跟他們溝通，盡量能夠達成一致意見(jiàn)。

"公攤面積"如何才能清清楚楚 明明白白？

開(kāi)開(kāi)心心收房，卻發(fā)現房子近一半都是“公攤面積”，對“公攤面積”的困惑在很多購房者心中都存在。有的購房者被公攤、公攤系數等術(shù)語(yǔ)繞暈；有的購房者發(fā)現銷(xiāo)售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時(shí)大幅增加；還有一些購房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。

究竟什么是“公攤面積”？“公攤面積”又從何而來(lái)？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？“公攤面積”到底能不能取消？“公攤面積”之爭究竟如何解決？

什么是"公攤面積"？如何計算？

到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計算？

公攤面積制度在我國存在已久，當時(shí)的建設部曾在《建筑面積計算規則》《商品房銷(xiāo)售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中對公攤面積有相應的規定。2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

具體來(lái)說(shuō)，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽(yáng)臺建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數自然也就越大。

"公攤面積"多少算合理？由誰(shuí)來(lái)測算？

了解了公攤面積究竟是什么，再來(lái)看看，公攤面積在多大范圍內才算合理？又由誰(shuí)來(lái)測算？

公攤面積在多大范圍內算是合理，國家目前并沒(méi)有明確的規定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng) 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專(zhuān)業(yè)性很強。

那么公攤由誰(shuí)來(lái)測算呢？一般情況下，一個(gè)住宅小區的公攤數據需要經(jīng)過(guò)以下程序：一個(gè)是設計單位的圖紙測算，一個(gè)是主管部門(mén)對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門(mén)還要對房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測算。目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規范》和《建筑工程建筑面積計算規范》2個(gè)國家標準，但由于一些地方還沒(méi)有建立多測合一體系，缺乏第三方的監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng) 虞曉芬：公攤面積的計算很復雜，我們相關(guān)信息的公開(kāi)化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

此外，目前不少商品房采用的是預售制，普通購房人只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

簽購房合同時(shí) 應注意公攤的哪些信息？

我們看到，國家目前對住宅的公攤面積并沒(méi)有設置上限和下限，但這并不意味著(zhù)公攤面積可以任由開(kāi)發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時(shí)，應該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？

其實(shí)，在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的?！掇k法》中明確指出，出現誤差，按照面積誤差比絕對值3%這個(gè)標準，多退少補。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對值超出3％時(shí)，購房人有權退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對值超出3％部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。因此，在長(cháng)期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來(lái)，購房人在前期簽訂購房的時(shí)候，一定要注意根據政策細化買(mǎi)賣(mài)合同的條款。比如，目前開(kāi)發(fā)商在售樓處都必須公開(kāi)房屋面積預測報告或實(shí)測報告，購房者可以從這個(gè)報告中查出擬購買(mǎi)的房屋的相關(guān)面積數據，由此算出公攤比例。在必要時(shí)，購房人可以在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應的違約責任進(jìn)行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。

廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：購房者在購房的時(shí)候，一定要實(shí)地去看，并且要詳細了解，因為開(kāi)發(fā)商公布的這些信息，他可能不會(huì )一次性公布，并且有必要的時(shí)候也要咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士，也可以去房管局查詢(xún)這些公攤面積的實(shí)際情況。

收房時(shí)發(fā)現房屋面積縮水 業(yè)主如何維權？

剛才提到了在簽訂購房合同時(shí)的注意事項，那么，如果收房后出現房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？

在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷(xiāo)售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

廣東連越律師事務(wù)所高級合伙人 黃羅平：我們說(shuō)一般正確尋求法律幫助的話(huà)，你首先要把你受損害的證據要固定好，第一個(gè)方面就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商他在進(jìn)行報建的時(shí)候，報建的公攤面積到底有多少，第二個(gè)就是說(shuō)把開(kāi)發(fā)商當初給你做的承諾，證據可以準備好，第三個(gè)向相關(guān)的行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，最后環(huán)節才是依法向人民法院提起訴訟。

"公攤面積"易引發(fā)糾紛 是否能取消？

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？

有觀(guān)點(diǎn)認為，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積雖是全國普遍現象，但公攤面積缺乏法律依據和制度約束，特別是部分開(kāi)發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內人士看來(lái)，取消不可能一蹴而就，甚至會(huì )影響到購房者的權利。因為在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買(mǎi)受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng) 虞曉芬：（目前）按照建筑面積來(lái)進(jìn)行計價(jià)或者產(chǎn)權確認，也是對老百姓權益的一個(gè)保護，因為公用部分也是屬于我們老百姓所有的，還是有它的合理性的。

而從購房人的角度來(lái)說(shuō)，公攤面積在某種程度上也代表著(zhù)小區品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著(zhù)狹窄的電梯間、一梯多戶(hù)，公共活動(dòng)區域減少等配套設施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會(huì )給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續產(chǎn)生的安全責任帶來(lái)許多現實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì )出現很多困難和問(wèn)題。