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近日，華夏基金華潤有巢REIT網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，擬認購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的213倍，刷新已有公募基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）網(wǎng)下詢(xún)價(jià)紀錄，點(diǎn)爆了REITs市場(chǎng)。

截至目前，監管部門(mén)已批準了23只公募基礎設施REITs產(chǎn)品發(fā)行，已上市基礎設施REITs共20只。從融資端看，資產(chǎn)范圍覆蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源和保障性租賃住房等多種類(lèi)型，募集資金618億元，回收資金帶動(dòng)新項目投資額超過(guò)3300億元，形成良好示范效應。從投資端看，截至10月底，平均日均換手率超2%，流動(dòng)性高于日本、新加坡等成熟市場(chǎng)。產(chǎn)權類(lèi)REITs對應現金流分派率為3.63%，特許經(jīng)營(yíng)權類(lèi)REITs對應內部收益率平均為5.58%。相關(guān)研究認為，中國公募REITs市場(chǎng)規模將達到4萬(wàn)億元至12萬(wàn)億元。

我國REITs市場(chǎng)是一個(gè)新興市場(chǎng)，正處于蓬勃發(fā)展的初級階段。不少地方政府對之青睞有加，REITs成為“香餑餑”不無(wú)道理，盤(pán)活存量資產(chǎn)，擴大有效投資，這是它具有的突出功能。不過(guò)，在市場(chǎng)熱潮中，也出現了一些對REITs的誤讀。比如，有觀(guān)點(diǎn)認為，發(fā)REITs就是賣(mài)資產(chǎn)，要趕緊趁市場(chǎng)火熱把不甚優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)處理掉。此言謬矣。

的確，我國龐大的基礎設施存量資產(chǎn)，可以通過(guò)基礎設施REITs轉化為活的資本，為盤(pán)活存量注入新動(dòng)力，為增量投資提供源源不斷的血液，從而實(shí)現投資的內生循環(huán)。但是，REITs這種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是以某種基礎設施為基礎資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩定的租金或者收益為支撐，以未來(lái)產(chǎn)生的運營(yíng)現金流為投資人主要收益來(lái)源。因此，通俗講，REITs就是資產(chǎn)的IPO，它不僅需要優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，而且這個(gè)資產(chǎn)還需要后續良好的管理和運營(yíng)，并不是也不能“一賣(mài)了之”。REITs既為基礎設施建設提供創(chuàng )新融資渠道和存量盤(pán)活路徑，同時(shí)由于其具有權屬清晰、信用穩健、回報良好和強制分紅等特點(diǎn)，也為社會(huì )資金提供了一條收益穩健的投資渠道。應該鼓勵搶抓REITs市場(chǎng)爆發(fā)式增長(cháng)機遇。但具體操作中，要正確理解REITs基金，理性看待，不可把好經(jīng)念歪了，一窩蜂大干快上。如果不嚴格把好底層資產(chǎn)關(guān)，系好第一顆“扣子”，恐怕日后有留給二級市場(chǎng)一地雞毛之憂(yōu)。

正因如此，證監會(huì )、國家發(fā)改委等相關(guān)部門(mén)在市場(chǎng)培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監管等方面構建了制度性、機制性安排，優(yōu)化運行機制，同時(shí)也做好投資者教育和保護。

其中一個(gè)重點(diǎn)是鼓勵地方和企業(yè)拿出更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)參與REITs，對REITs底層資產(chǎn)的資質(zhì)嚴把關(guān)，并鼓勵符合條件的民間投資項目發(fā)行REITs；與此同時(shí)，大力促進(jìn)基礎設施專(zhuān)業(yè)營(yíng)運能力和資本運作能力的有機結合，既落實(shí)好基金管理人的職責，又充分發(fā)揮好原始權益人的戰略管理和專(zhuān)業(yè)運營(yíng)能力。

此外，要加強投資者教育，落實(shí)投資者適當性管理，培育理性投資、長(cháng)期投資、價(jià)值投資的理念，優(yōu)化配套支持政策，推動(dòng)全國社?；?、基本養老金、企業(yè)年金、職業(yè)年金等配置型長(cháng)期機構投資者參與REITs投資，為盤(pán)活存量資產(chǎn)提供中長(cháng)期資金支持，促進(jìn)REITs市場(chǎng)行穩致遠。 （本文來(lái)源：經(jīng)濟日報 作者：?；荽海?/p>