每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

近日，深圳市人大常委會(huì )官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于《暫時(shí)停止適用〈深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例〉有關(guān)規定的決定（草案）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

公告稱(chēng)，暫停上述《轉讓條例》中與“金融機構監管”相關(guān)的部分規定，暫停適用上述有關(guān)規定的期限為3年。明確深圳商品房預售資金監管模式正在推進(jìn)改革，政府將接替商業(yè)銀行成為監管主體。征求意見(jiàn)截至日期為2022年11月16日。

(資料圖)

11月14日，多名業(yè)內人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，草案一方面是呼應國家相關(guān)政策要求，另一方面也是加強并完善深圳預售資金監管監管體系的一次立法，實(shí)施后對深圳新房市場(chǎng)的穩定將起到積極推動(dòng)作用，從一定程度上減少延期交房和爛尾樓的產(chǎn)生。

原條例修訂歷時(shí)較久

就全國而言，商品房預售資金監管分為行政監管和金融機構監管兩種模式。

行政監管要求政府與商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監管協(xié)議，由政府對預售資金的使用進(jìn)行審核監管，廣州、武漢等城市采用此模式。

金融機構監管要求商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂監管協(xié)議，由商業(yè)銀行對預售資金的使用進(jìn)行全流程監督，北京、上海、深圳、杭州等城市采用該模式。

對于暫停的必要性，深圳市人大常委會(huì )表示，深圳市于1993年出臺《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》，確立了商品房預售資金金融機構監管模式，目前，市司法局正會(huì )同市住房建設局修訂《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《監管辦法》），并按照《意見(jiàn)》要求，構建商品房預售資金行政監管模式。但此舉措與《轉讓條例》實(shí)行的預售資金金融機構監管模式不一致，為依法依規推進(jìn)預售款監管模式改革、確保依法行政，需對《轉讓條例》相關(guān)條款進(jìn)行修訂或者暫停適用。

“考慮到修訂歷時(shí)較久，現提請市人大常委會(huì )暫停適用《轉讓條例》有關(guān)規定，待預售資金行政監管模式運行一段時(shí)間后，再根據實(shí)際情況適時(shí)啟動(dòng)《轉讓條例》的修訂工作?！?/p>

國家高端智庫中國綜合開(kāi)發(fā)研究院研究員宋丁認為，深圳推進(jìn)商品房預售資金監管模式改革，完全是基于市場(chǎng)的現實(shí)考量，過(guò)去單純依賴(lài)商業(yè)銀行無(wú)法保證預售資金的安全，此前出現的爛尾樓、停貸停供等現象，歸根結底都是資金監管層面出現了問(wèn)題。

有業(yè)內人士告訴記者，實(shí)際上，深圳期房的預售資金監管，在執行中已由銀行、房企、政府三方一起參與，特別是近兩年房企出現資金流動(dòng)性問(wèn)題后，為保交樓，政府在監管方面要求更為嚴格和細致。

也有此前購買(mǎi)百強房企預售房的業(yè)主，在獲悉此次征求意見(jiàn)稿的發(fā)布后，向記者表達出盼望和喜悅之情。

北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng )始人王玉臣11月14日接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，其實(shí)原本相關(guān)部門(mén)也有監管職責，眼下進(jìn)一步明確、進(jìn)一步加強和完善，也是為了更好保障樓市的健康和穩定?，F在全國上下都在呼吁保交樓，而保交樓就必須做好預售資金監管，不能再流于形式，否則延期交房和爛尾樓問(wèn)題只會(huì )越演越烈。

已有超110省市調整監管政策

據中指院不完全統計，2022年以來(lái)，面對諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生資金流動(dòng)性問(wèn)題，全國已有超110省市調整預售資金監管政策，或放松資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。

對于深圳此次從修改法規角度，將銀行監管轉變?yōu)樾姓O管的必要性和意義，明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強11月14日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示，任何監管都是有成本的，過(guò)去行業(yè)單邊上揚，高周轉能夠持續，銀行監管可節約行政監管成本。

“但三道紅線(xiàn)后，出險房企逐步增多，銀行作為盈利性機構本身有自己的利益訴求，比如保護儲戶(hù)利益等，出現了劃走資金的情況。而項目出現爛尾，購房者最終還是找政府，還不如行政監管?！?/p>

王玉臣認為，保交樓必須要有強有力的資金監管，所以此次草案的實(shí)施一方面是呼應國家的相關(guān)政策要求，另一方面也是加強并完善深圳預售資金監管體系的一次立法。

王玉臣表示，從銀行監管正式轉為行政監管，恐怕會(huì )有三個(gè)重要難點(diǎn)問(wèn)題需要注意。

“第一，開(kāi)發(fā)商直接收取首付款或分期付款時(shí)的監管?，F實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商提供的收款賬戶(hù)并非監管賬戶(hù)，在收取房款的源頭就開(kāi)始轉移，所以這方面的監管是重中之重。第二，銀行放款的賬戶(hù)?，F實(shí)中，很多銀行在放款時(shí)并沒(méi)有將購房人的按揭貸款放到監管賬戶(hù)。第三，監管賬戶(hù)中預售資金的具體使用?，F實(shí)中，不乏一些開(kāi)發(fā)商利用施工企業(yè)虛報工程進(jìn)度，以工程款名義領(lǐng)取后挪作他用?！?/p>