近日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），指導(dǎo)商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是怎么回事？預(yù)售資金被房企使用了，是否會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)隱患？《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？一起來(lái)看本期快問(wèn)快答↓↓↓

問(wèn)：保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是怎么回事？

(相關(guān)資料圖)

答：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)售資金的監(jiān)管、使用問(wèn)題一直備受關(guān)注，因?yàn)樗粌H涉及房企的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，更事關(guān)購(gòu)房者的合法權(quán)益、房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。由此，“預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)”的重要性愈發(fā)凸顯。為了避免房企違規(guī)挪用預(yù)售資金、影響項(xiàng)目竣工交付，按照《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》，房企要開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

那么，哪些錢(qián)必須進(jìn)入這個(gè)賬戶(hù)呢？購(gòu)房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款、其他形式的購(gòu)房款等商品房預(yù)售資金，要全部、直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。需注意，監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金并非全部“按兵不動(dòng)”，在確保項(xiàng)目竣工交付的前提下，部分資金可以“活用”。以《通知》提出的“商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”為例。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)房企可以向商業(yè)銀行提出申請(qǐng)，由銀行為其出具保函；然后，房企拿著銀行出具的保函、向住建部門(mén)請(qǐng)求釋放預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的相應(yīng)額度資金，待審核通過(guò)后、資金完成撥付。

問(wèn)：預(yù)售資金被房企使用了，是否會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)隱患？

答：首先，置換金額不是“想換多少就換多少”。根據(jù)《通知》，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30％，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70％。

其次，并非所有商業(yè)銀行都能開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)?！锻ㄖ芬?guī)定，監(jiān)管評(píng)級(jí)4級(jí)及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。此外，商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

再次，房企用錢(qián)“不可任性”?！锻ㄖ访鞔_提出，房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)、償還項(xiàng)目到期債務(wù)等，不得用于購(gòu)置土地、新增其他投資、償還股東借款等。此外，房企要按約定承擔(dān)監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)的資金補(bǔ)足義務(wù)，確保項(xiàng)目建設(shè)資金充足。

問(wèn)：《通知》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

答：當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍顯不振，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況也有所下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7％。

面對(duì)以上壓力，保函置換預(yù)售監(jiān)管資金是一種積極探索。一方面，這有助于優(yōu)化預(yù)售監(jiān)管資金的管理，通過(guò)保函方式為優(yōu)質(zhì)房企提供流動(dòng)性支持，更加靈活地滿(mǎn)足房企的日常資金使用需求，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。另一方面，倘若優(yōu)質(zhì)房企的流動(dòng)性問(wèn)題得到緩解，這會(huì)形成示范效應(yīng)，有助于改善部分商業(yè)銀行此前的過(guò)度避險(xiǎn)行為，推動(dòng)商業(yè)銀行平穩(wěn)、有序?yàn)榉科蟀l(fā)放貸款，滿(mǎn)足房企的合理資金需求，進(jìn)而形成良性循環(huán)。（經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 郭子源）