記者王麗新　見(jiàn)習(xí)記者陳瀟

繼龍湖集團(tuán)獲中國(guó)銀行7億元“內(nèi)保外貸”支持之后，近日有消息稱(chēng)，中國(guó)工商銀行也擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額待最后落定。

(資料圖)

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，還將有頭部民營(yíng)房企陸續(xù)獲得“內(nèi)保外貸”支持，而率先迎來(lái)進(jìn)展的或是示范性房企?！澳壳肮菊跍贤ㄖ校涞厍闆r要看進(jìn)一步的進(jìn)展?！泵赖闹脴I(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。此外，部分頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前尚未有相關(guān)消息，但公司正在高度關(guān)注該政策。

不難看出，房企融資渠道正在逐步拓寬，從最初的信貸支持、債券融資支持，再到股權(quán)融資支持，逐漸深入且范圍越來(lái)越廣。此外，從滿(mǎn)足房企境內(nèi)多樣融資需求，再延伸到盤(pán)活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

正如某房企人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“‘內(nèi)保外貸’提供的增信顯示了政府對(duì)民營(yíng)房企的支持，也體現(xiàn)了化解房企風(fēng)險(xiǎn)的決心，有利于改善未出險(xiǎn)房企離岸市場(chǎng)信用環(huán)境，修復(fù)和提振境外市場(chǎng)信心?！?/p>

改善境外融資環(huán)境

“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

哪些房企將滿(mǎn)足“內(nèi)保外貸”條件，率先受益？多位行業(yè)人士認(rèn)為，未出險(xiǎn)且信用情況良好的房企將有機(jī)會(huì)，低信用和出險(xiǎn)房企被審核通過(guò)的概率不高。

“優(yōu)質(zhì)房企更容易通過(guò)‘內(nèi)保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負(fù)債壓力小、經(jīng)營(yíng)韌性強(qiáng)等特征的房企?！蓖哐芯吭嘿Y深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前來(lái)看，審核一般來(lái)說(shuō)應(yīng)該包括多方面的債務(wù)情況、資產(chǎn)情況、運(yùn)營(yíng)情況，或者有足夠的抵質(zhì)押條件，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于低迷期，房企的經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)境況都不是很理想，因此滿(mǎn)足條件的房企也并不多。

“從抵押品情況來(lái)看，（內(nèi)保外貸）會(huì)有一定的規(guī)模，但很難廣泛落地。”匯生國(guó)際投資總裁黃立沖向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要原因在于，房企需用大量現(xiàn)金或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在國(guó)內(nèi)銀行抵押從而獲得相應(yīng)貸款，但有些資產(chǎn)已被用來(lái)融資，而很多銀行可能并不接受類(lèi)似物業(yè)抵押等，所以“內(nèi)保外貸”很難在規(guī)模上有所突破。

不過(guò)，從銀行方面來(lái)看，目前房企境外債違約現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，而違約給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)敞口同樣不可小覷?！皟?nèi)保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償債壓力，在幫助房企修復(fù)流動(dòng)性的同時(shí)，也可以減少銀行風(fēng)險(xiǎn)損失，從而以實(shí)際行動(dòng)維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定大局。

“當(dāng)下約40家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，還有100多家未出險(xiǎn)?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“內(nèi)保外貸”政策能夠防止債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大。但目前來(lái)看，只有個(gè)別企業(yè)在“內(nèi)保外貸”支持下實(shí)現(xiàn)融資，已出險(xiǎn)企業(yè)則很難受益。

對(duì)于已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，大概率也不會(huì)通過(guò)“內(nèi)保外貸”實(shí)施貸款。某位房企內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，首先，出險(xiǎn)房企需償還海外債的規(guī)模相對(duì)較大，其或在謀劃整體境外債務(wù)展期，或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償還境外債。若此時(shí)啟動(dòng)“內(nèi)保外貸”，即便最終闖關(guān)成功，也難以對(duì)全部債權(quán)人有所交代，反倒不利于整體債務(wù)重組方案的推進(jìn)。其次，實(shí)施“內(nèi)保外貸”需要提供資產(chǎn)抵押，對(duì)于部分房企而言，能夠拿出優(yōu)質(zhì)的未融資資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款，可能并不容易。

緩解海外償債壓力

事實(shí)上，海外市場(chǎng)作為房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過(guò)了30%，但自去年以來(lái)，多家房企出現(xiàn)境外債展期、違約事項(xiàng)，境外信用債融資逐漸趨于凍結(jié)。

黃立沖告訴記者，受制于發(fā)債主體，在目前條件下，海外投資者對(duì)違約行為能采取的行動(dòng)十分有限，即使房企清盤(pán)，投資者得到的償付可能也不如預(yù)期，而“內(nèi)保外貸”作為一種增信方式，或是監(jiān)管層修復(fù)中資房企信用的一項(xiàng)工具。

早在11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，央行副行長(zhǎng)潘功勝就曾表示，要通過(guò)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，“商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地?！?/p>

在該會(huì)議召開(kāi)不久后，中國(guó)銀行重慶市分行為龍湖集團(tuán)開(kāi)立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，為龍湖集團(tuán)境外企業(yè)提供貸款融資，該筆貸款已于12月9日提款，用于滿(mǎn)足龍湖集團(tuán)流動(dòng)性需求。

對(duì)此，肖云祥表示，“從去年下半年開(kāi)始，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，中資房企在海外融資渠道受阻，而通過(guò)內(nèi)保外貸的方式支持房企融資，是為中資房企做信用背書(shū)，以避免‘誤傷’優(yōu)質(zhì)房企，有利于未出險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)海外市場(chǎng)獲得融資?！?/p>

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，中資房企“內(nèi)保外貸”紓困作用雖有限，但破開(kāi)海外融資大門(mén)，有助于部分房企熬過(guò)明年一季度的償債高峰期。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過(guò)1000億元人民幣，償債壓力較大。此外，從債務(wù)到期情況來(lái)看，據(jù)浙商證券統(tǒng)計(jì)，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元，共計(jì)424只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元，共計(jì)210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，僅憑“內(nèi)保外貸”還難以大規(guī)模解決房企償還美元債問(wèn)題，已出險(xiǎn)房企的信用也難以修復(fù)。全球投資者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心的真正改變，仍需銷(xiāo)售端全面好轉(zhuǎn)，屆時(shí)企業(yè)才有自我造血能力。