在階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限數(shù)月后，中國人民銀行、銀保監(jiān)會5日對外宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，明確將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤。這一政策調(diào)整如何看？又將對購房者帶來哪些影響？

部分城市首套房貸款利率下限或迎來調(diào)整

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人民銀行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布通知稱，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。

按照通知要求，2022年9月至11月是機制發(fā)布以來的首個評估期，地方政府可在2022年12月末根據(jù)當?shù)匦陆ㄗ》績r格走勢，自主調(diào)整自2023年1月起的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

業(yè)內(nèi)人士稱，鑒于政策剛剛公布，實際執(zhí)行可能會有時滯。不過，金融管理部門已給予地方政府調(diào)整權(quán)限，各城市政府可于近期隨時根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況調(diào)整首季度首套房貸利率下限。購房者何時能享受到政策紅利，取決于各地政府何時落地政策、實施調(diào)整。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛表示，我國各地區(qū)之間房地產(chǎn)市場差異大，市場分化明顯。各地政府要因城施策用足用好政策工具箱，落實好政策，更好地支持剛性住房需求。

對前期政策進一步延續(xù)和深化

人民銀行、銀保監(jiān)會曾于2022年9月29日發(fā)布通知，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。當時，不少符合條件的城市將首套個人住房貸款利率下限進行了下調(diào)。

專家介紹，同樣是給予地方政府調(diào)整權(quán)限，同樣是以新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比走勢為判斷基礎(chǔ)，此次發(fā)布的政策明顯是此前階段性放寬首套房貸利率下限政策的延續(xù)，但更是一種深化。

從“2022年底前”階段性放寬，到這次建立“動態(tài)調(diào)整機制”，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整已成為一個長期機制被固定下來，這將是形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行長效機制的重要一步。

動態(tài)評估將引導動態(tài)調(diào)整。根據(jù)通知，一旦后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，自下一個季度起，已經(jīng)下調(diào)或取消利率下限的城市，要恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

復旦大學金融研究院研究員董希淼認為，此舉有利于因城施策，地方政府和金融機構(gòu)可以及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調(diào)整；同時，能夠增強市場的預判，降低不確定性。

釋放支持剛需信號提振信心

此次人民銀行和銀保監(jiān)會發(fā)布的通知明確，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。這意味著，只有首套房購房者有望享受到政策紅利，支持剛性住房需求的政策信號明顯。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，70個大中城市中，有51個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降。

去年11月，人民銀行、銀保監(jiān)會出臺金融支持房地產(chǎn)16條措施，其中明確提出支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

今年，推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升壓力依然較大，迫切需要因城施策、精準施策，提振市場信心。日前召開的2023年中國人民銀行工作會議再次明確，今年將落實金融支持房地產(chǎn)16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”政策基調(diào)不變的背景下，重點鼓勵剛需，遏制投機炒房，有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得注意的是，首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制旨在引導各地調(diào)整首套房貸利率政策，而非房貸利率本身，房貸如何定價仍需購房者和銀行雙方協(xié)商確定。業(yè)內(nèi)專家預期，在多部門政策協(xié)同發(fā)力下，部分城市的首套房貸利率有望延續(xù)此前水平或進一步下調(diào)。