李楠 陳開宇 每經(jīng)編輯 張凌霄

春節(jié)過(guò)后網(wǎng)上突然冒出關(guān)于“提前還貸潮”的熱議，讓筆者著實(shí)有點(diǎn)困惑。

(資料圖)

年末年初之際原本就是“提前還貸”高峰期。隨著年終獎(jiǎng)、各類補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)、投資分紅等各種收入到位，大家手中現(xiàn)金增加，自然需要總結(jié)上年收入，并對(duì)手里的“閑錢”做出規(guī)劃預(yù)算，或投資或理財(cái)或還貸。因此，提前還貸往往集中在每年的一季度。

其次，房貸是長(zhǎng)期貸款，銀行普遍采用是的浮動(dòng)利率制，也就是說(shuō)每年的貸款利率會(huì)隨著基準(zhǔn)利率的變化而變化，因此利率快速上升期，提前還貸的意愿才會(huì)增強(qiáng)，而中國(guó)現(xiàn)在是處于穩(wěn)定的低利率期，沒(méi)有出現(xiàn)“提前還貸潮”的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和邏輯基礎(chǔ)。

那么，最近突然出現(xiàn)“提前還貸潮”的原因是什么呢？總結(jié)下來(lái)，大致有以下幾點(diǎn)：

一是隨著多地房貸利率密集下調(diào)，不少地方的按揭貸款利率到了3字頭，購(gòu)房者認(rèn)為還需要按過(guò)去的高利率來(lái)交利息太虧了。

二是經(jīng)過(guò)疫情，許多勞動(dòng)者收入下降，以前注重“開源”現(xiàn)在要注重“節(jié)流”，開始重新審視以往不太在意的利息問(wèn)題。

三是不少人在資本市場(chǎng)上投資虧損，對(duì)股票、基金、理財(cái)?shù)韧顿Y收益的預(yù)期降低，不想手持現(xiàn)金等待投資機(jī)會(huì)了。

四是部分銀行擔(dān)心“開門紅”的業(yè)績(jī)考核，又惰于解釋工作，沒(méi)有把浮動(dòng)利率的信息與房貸者溝通，簡(jiǎn)單粗暴地采取了限制提前還貸的各種“軟措施”，加劇了市場(chǎng)恐慌。

五是部分銀行為了“開門紅”沖業(yè)績(jī)，趁機(jī)置換他行的按揭貸款，推波助瀾。

六是一些網(wǎng)絡(luò)自媒體熱炒“提前還貸”話題，造成購(gòu)房者不必要的緊張情緒。

其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者而言，提前還貸恐慌其實(shí)是不必要的。我們不妨考慮這樣幾個(gè)原因。

首先我們來(lái)看看按揭貸款的利率規(guī)則。對(duì)于銀行而言，個(gè)人住房按揭貸款屬于長(zhǎng)期貸款，利率風(fēng)險(xiǎn)累加起來(lái)是非常大的，因此，根據(jù)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的原則，個(gè)人住房按揭貸款都不會(huì)采取固定利率，而是采取浮動(dòng)利率，例如基準(zhǔn)利率上浮+10%。

隨著基準(zhǔn)利率的漲跌，按揭利率也會(huì)隨之漲跌。對(duì)于存量個(gè)人住房按揭貸款的計(jì)息而言，也會(huì)按照最新利率每三個(gè)月調(diào)整一次計(jì)息利率。

假設(shè)：某購(gòu)房者于2019年10月份以6%年息獲得了個(gè)人住房按揭貸款，那么2019年12月計(jì)息時(shí)，其貸款就按照6%計(jì)息。但到2020年1月份，按揭利率下調(diào)到了5%，那么2020年3月份計(jì)息時(shí)就會(huì)按照計(jì)息期內(nèi)的最新利率5%進(jìn)行計(jì)息。

大部分銀行的個(gè)人住房貸款都是照此方式計(jì)息。所以，浮動(dòng)利率制下，并不存在所謂的存量房貸利率與市場(chǎng)房貸利率的大幅利差，除非銀行是按年度進(jìn)行利息調(diào)整（若是如此，在利率上漲時(shí)，銀行會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)）。

所以，建議購(gòu)房者在決定是否提前還貸時(shí)，首先向銀行咨詢?cè)谠撱y行的個(gè)人住房按揭貸款的利率調(diào)整及計(jì)息政策。

第二，我們也要考慮提前還貸可能面臨不必要的費(fèi)用支出。如果購(gòu)房者打算提前還掉以前高利息的住房貸款，再辦理更低利息的新貸款。

購(gòu)房者在進(jìn)行此番操作前，首先應(yīng)該仔細(xì)計(jì)算一下相關(guān)費(fèi)用和時(shí)間成本。比如，重新辦理房屋抵押手續(xù)需要支付住房資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用、住房保險(xiǎn)費(fèi)用、抵押登記手續(xù)費(fèi)等。其中，資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用都是第三方機(jī)構(gòu)收取的，金額往往不低。而且，根據(jù)貸款合同約定，部分銀行會(huì)收取一定的提前還貸違約金。

另外，購(gòu)房者也需要仔細(xì)了解清楚新的貸款是固定利率制還是浮動(dòng)利率制，在目前的利率環(huán)境，很難想象哪個(gè)銀行會(huì)采取固定利率制，因?yàn)楣潭ɡ手葡?，利率上升時(shí)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。但是在浮動(dòng)利率制下，房貸者的利息會(huì)隨著市場(chǎng)利率的變化而變化的，并不能鎖定現(xiàn)行的低利率。

所以，建議購(gòu)房者提前咨詢，充分了解不同操作的真實(shí)成本再做決策。

第三，我們還要評(píng)估還款方式的差異。

個(gè)人住房貸款有多種還款方式，有等額還款有差額還款等。多數(shù)還款方式，都是先還利息再換本金的。對(duì)于銀行而言，先收利息再回收本金可以將銀行的風(fēng)險(xiǎn)降低。

以最常每月等額還款舉例，假如是二十年期貸款，每月等額還本息2萬(wàn)元，那么在第一年第一個(gè)月，其實(shí)幾乎全部在還利息，此后逐漸減少利息開始更多地歸還本金，最后才是全部還本金。

因此，一般來(lái)說(shuō)，貸款期過(guò)了三分一后，每月還款才會(huì)以本金為主。即使銀行調(diào)整利息遲緩，也沒(méi)有提前還款的必要（因?yàn)槔⑵鋵?shí)已經(jīng)支付了）。

對(duì)于銀行而言，也有以下幾條建議：

一是“提前還貸潮”宜疏導(dǎo)不宜堵。銀行之所以能夠存在，就是因?yàn)樘峁┝恕靶庞梅?wù)”，而提供信用服務(wù)的前提是公眾對(duì)于銀行的信任和信心。在市場(chǎng)不確定性與日俱增的當(dāng)下，信任的獲取很難，但是信心的崩塌卻很容易，因此，銀行必須重視聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的管理。

當(dāng)出現(xiàn)提前還貸潮時(shí)，銀行需要做好房貸利率結(jié)構(gòu)的解釋溝通工作，打消房貸者的顧慮，讓房貸者做出信息完備下的理性決策，而不是通過(guò)設(shè)置“軟門檻”，剝奪房貸者自主決策的權(quán)利。這樣不僅無(wú)助于問(wèn)題解決，反而會(huì)增加公眾的恐慌情緒，失去民眾的信任，造成更大的危機(jī)。

此外，銀行需要對(duì)各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理和法律法規(guī)的教育，不能以業(yè)績(jī)?yōu)閱我豢己酥笜?biāo)，必須把包括聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的全面風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)納入綜合考核范圍，這樣才能真正解決各級(jí)經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)人為了沖業(yè)績(jī)，而忽視聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題。

當(dāng)然，從監(jiān)管部門的角度看，也應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

一是切實(shí)重視各家銀行對(duì)提前還貸設(shè)置“軟門檻”對(duì)銀行體系聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)的破壞性，保證民眾對(duì)于銀行違法違規(guī)行為的投訴通道暢通，例如銀保監(jiān)會(huì)的投訴電話123478，并且對(duì)經(jīng)核實(shí)的違法違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，保證房貸者的合法權(quán)益。

二是要求各家銀行向社會(huì)公眾妥善解釋相關(guān)利息政策，明確長(zhǎng)期貸款的浮動(dòng)利率制和利息計(jì)息政策。

三是檢查各家銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)敞口，以及經(jīng)濟(jì)資本是否按照巴塞爾協(xié)議和相關(guān)監(jiān)管條例，與其利率風(fēng)險(xiǎn)敞口相匹配。對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)敞口過(guò)高的銀行，責(zé)令其調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，例如把貸款固定利率變?yōu)楦?dòng)利率，達(dá)到降低利率風(fēng)險(xiǎn)敞口，有效管理利率風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。

四是落實(shí)2021年2月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法（試行）》，把聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)納入對(duì)銀行的全面風(fēng)險(xiǎn)管理考核的指標(biāo)體系，例如，可以通過(guò)經(jīng)核實(shí)被投訴的案例數(shù)量等來(lái)考核銀行的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地解決銀行為了追求業(yè)績(jī)陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的“囚徒困境”。

綜上所述，筆者認(rèn)為春節(jié)后“提前還款潮”的出現(xiàn)一方面反映了部分民眾在做金融決策時(shí)沒(méi)能充分收集有效信息做出合理選擇，盲目跟風(fēng)；另一方面，也反映出銀行各級(jí)管理者在應(yīng)對(duì)這類問(wèn)題時(shí)缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，過(guò)度看重眼前利益。

而造成這一短視行為的癥結(jié)在于對(duì)于各級(jí)銀行的考核體系過(guò)度注重業(yè)績(jī)，忽視風(fēng)險(xiǎn)，特別缺乏對(duì)聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等難以量化的風(fēng)險(xiǎn)的有效管理手段。

解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵在于監(jiān)管者在制定考核標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)規(guī)則時(shí)，要遵循市場(chǎng)規(guī)律，注重相關(guān)市場(chǎng)參與者的利益和整體利益的統(tǒng)一，這樣才能真正保證金融體系全面風(fēng)險(xiǎn)管理的“前瞻性、匹配性、全覆蓋、有效性”四項(xiàng)重要原則得以體現(xiàn)。

作者信息：李楠，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副教授

陳開宇，上海交通大學(xué)行業(yè)研究院外聘專家