中新網(wǎng)4月4日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)二手房交易流程與成本，迎來(lái)重大變動(dòng)。

在傳統的交易觀(guān)念里，“一手交錢(qián)，一手交貨”是再正常不過(guò)的。但涉及到二手房的買(mǎi)賣(mài)，卻往往存在著(zhù)賣(mài)方尚未還清購房貸款的問(wèn)題。除了通過(guò)第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全且低成本的方式？

在已有多地積極探索開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)的基礎上，兩部門(mén)發(fā)文明確全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”，這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。

(資料圖)

新政發(fā)布，助力“小陽(yáng)春”

“金三銀四”被認為是樓市交易的傳統旺季之一。據諸葛數據研究中心監測數據，2023年3月，一線(xiàn)城市市場(chǎng)均價(jià)延續上漲行情，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市市場(chǎng)均價(jià)下滑。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，展望后市，二季度市場(chǎng)熱度如何還需要看后續是否有實(shí)質(zhì)性的利好政策加持，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場(chǎng)的長(cháng)期回暖。

利好的消息很快傳來(lái)。近日，自然資源部聯(lián)合中國銀行保險監督管理委員會(huì )印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，對協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”作出全面部署。

這也意味著(zhù)“帶押過(guò)戶(hù)”從地方性的試點(diǎn)走向了全國化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。

根據中指監測數據，2022年以來(lái)全國已有超百城出臺二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，包括深圳、濟南、大連等省會(huì )城市和計劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”。

《通知》發(fā)布后，北京也立刻跟進(jìn)。據北京銀保監局、北京市住房和城鄉建設委等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結清房屋現有按揭貸款，可在原抵押權不解除情況下直接辦理住房所有權轉移登記，且買(mǎi)賣(mài)雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行貸款是北京落地“帶押過(guò)戶(hù)”政策的創(chuàng )新點(diǎn)?！皬膶彿空叩母采w面來(lái)說(shuō)，北京的做法更吻合各類(lèi)不同的購房和貸款需求?！币拙友芯吭貉芯靠偙O嚴躍進(jìn)認為，各城市在“帶押過(guò)戶(hù)”的流程設計和基礎設施建設方面陸續發(fā)力，這將有助于更好推行這一模式。

加速交易，利好買(mǎi)賣(mài)雙方

“原業(yè)主房貸沒(méi)還清就要出售的情況很多，尤其是在學(xué)區房置換等旺季時(shí)間，擔保公司會(huì )接到大量的‘贖樓’業(yè)務(wù)?！狈慨a(chǎn)中介李先生對中新財經(jīng)記者表示。

據他介紹，“贖樓”也稱(chēng)“過(guò)橋”，主要有兩點(diǎn)弊端：一是手續復雜，需要等解押后才能交易，少則要等一周多，也有半個(gè)甚至幾個(gè)月也完成不了的；二是費用也高，解押的過(guò)程中要算日息，加上給擔保公司“手續費”，順利的話(huà)往往也需要3個(gè)點(diǎn)左右的利息。

“目前二手房市場(chǎng)整體的庫存量還是很高的，‘帶押過(guò)戶(hù)’肯定是個(gè)可以節省時(shí)間和資金成本的利民措施?！崩钕壬J為，接下來(lái)除了已有的房源能加速流通，相信掛牌量也會(huì )再增加。

身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過(guò)戶(hù)”的手續。他對記者表示，自己本意是想提前還房貸，但是預約后發(fā)現要等很久，后來(lái)了解到“帶押過(guò)戶(hù)”的模式，便成功把自己未還完房貸的房子賣(mài)了出去。

高先生介紹，“帶押過(guò)戶(hù)”辦理起來(lái)非?？?，幾個(gè)工作日就完成了過(guò)戶(hù)，操作流程比較簡(jiǎn)單，當地住建局會(huì )有一個(gè)資金監管賬戶(hù)，進(jìn)行資金的撥付，也比較安全，而且都是按照當下的新利率來(lái)計算，買(mǎi)房人也不吃虧。

“我覺(jué)得這對二手房買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都是利好，交易簡(jiǎn)單了，可能有很多之前在猶豫的人決定交易，市場(chǎng)也可能跟著(zhù)活躍起來(lái)?！彼J為，相信隨著(zhù)更多支持政策的推進(jìn)，模式會(huì )愈發(fā)完善。

認真核實(shí)，警惕潛在風(fēng)險

“‘帶押過(guò)戶(hù)’的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風(fēng)險，簡(jiǎn)化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場(chǎng)，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對新房市場(chǎng)形成一定支撐?！敝兄秆芯吭菏袌?chǎng)研究總監陳文靜認為，政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴圍，對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)或將產(chǎn)生積極帶動(dòng)。

當然，新的模式下也會(huì )產(chǎn)生新的風(fēng)險。前述《通知》中也特意提到，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了抵押權組合模式、新舊抵押權分段模式、抵押權變更模式等3種“帶押過(guò)戶(hù)”模式，各地要結合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買(mǎi)賣(mài)雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí)，鼓勵各地積極引入預告登記，通過(guò)預告登記制度，防止“一房二賣(mài)”、防范抵押權懸空等風(fēng)險。

“技術(shù)層面是比較簡(jiǎn)單的。通過(guò)預告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止‘一房二賣(mài)’，也防止抵押權落空，防止申請了貸款無(wú)法獲得產(chǎn)權等。另外，金融和不動(dòng)產(chǎn)可以根據各自訴求制定完善交易流程?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《通知》中提出的三種模式，事實(shí)上就是結合不同訴求提出的三種可行的，能保護各方權益的途徑。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也對此提出建議，對于購房人而言，在核實(shí)擬購買(mǎi)的房屋可以“帶押過(guò)戶(hù)”的基礎上，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細化，涉及到的銀行或抵押權人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現一些不必要的時(shí)間差；作為賣(mài)方，也需要提前核實(shí)購房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購房人未來(lái)的貸款能力，避免后續貸款出問(wèn)題，不能及時(shí)回款解押。