進(jìn)入2023年，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售情況出現回暖，但部分房企仍面臨巨大的債務(wù)壓力。而出險房企們能否實(shí)現自我救贖重回正軌，關(guān)鍵點(diǎn)便是能否在今年盡快與債權人達成協(xié)議，完成債務(wù)的重組工作。

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據《證券日報》記者整理，今年1月1日至4月5日，已有中國恒大、融創(chuàng )中國、華夏幸福、中梁控股、祥生控股、中國奧園、旭輝控股等多家房企發(fā)布了化債進(jìn)展或方案，而目前在美元境外債方面，債券置換、債轉股成為化債方案較為主流的選擇。

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示：“今年在債務(wù)問(wèn)題處置方面，利好不斷增加，各類(lèi)企業(yè)都落實(shí)了更好的處置工作。實(shí)際上，由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情逐漸轉好、市場(chǎng)信心穩步增加，客觀(guān)上對于此類(lèi)債務(wù)問(wèn)題的處置有較為積極的作用。這也在一定程度上減少了債權人對于房企債務(wù)處置方面的焦慮感?！?/p>

而作為曾經(jīng)銷(xiāo)售額排名全國前三的房企，中國恒大和融創(chuàng )中國的化債進(jìn)度及方案更是備受市場(chǎng)關(guān)注。

3月底，融創(chuàng )中國發(fā)布公告稱(chēng)，公司針對90.48億美元的境外債務(wù)重組，已與境外債權人小組訂立重組支持協(xié)議，擬就境外重組方案向現有債務(wù)持有人尋求更廣泛的支持。

“持有重組債務(wù)超過(guò)30%份額的債權人小組已簽署重組支持協(xié)議?！比趧?chuàng )中國執行董事兼行政總裁汪孟德在融創(chuàng )中國境外債務(wù)重組說(shuō)明會(huì )上表示。

此次境外債務(wù)重組的總金額共90.48億美元，包括境外美元票據77.04億美元及其他境外債務(wù)約13.44億美元。此外，上述債務(wù)還涉及應計未付利息總計約11.89億美元。方案內容顯示，融創(chuàng )為債權人提供了強制可轉換債券、可轉換債券、轉換為部分融創(chuàng )服務(wù)股權、置換新票據等多種靈活選項。

其中五年期強制可轉換債券，預計規模17.5億美元，債權人可選擇在期初、周年、約定觸發(fā)機制達成等不同條件下登記轉股，到期日尚未行使轉股權的強制可轉換債券，將全部轉換為融創(chuàng )中國普通股；同時(shí)，融創(chuàng )擬發(fā)行10億美元的可轉換債券，所有計劃債權人有權在重組生效日起的12個(gè)月內，以每股20港元將其持有的可轉債轉換為融創(chuàng )中國普通股，如選擇不轉股，則留債9年期，公司需支付1%至2%的票息。

此外，債權人也可選擇將現有債權轉換為現有融創(chuàng )服務(wù)投資持有的融創(chuàng )服務(wù)股權，交換價(jià)格為60個(gè)交易日加權平均股價(jià)的2.5倍，但不得低于每股17港元，規模上限約4.49億股，約占融創(chuàng )服務(wù)已發(fā)行總股數的14.7%；最后，債權人可以將其現有債權交換為最多八個(gè)系列以美元計值的新優(yōu)先票據，新票據將于重組生效日期或2023年9月30日后的2年至9年內到期，并將從一系列資產(chǎn)的現金清償機制中獲益。融創(chuàng )可選擇將前兩個(gè)系列的新票據（初始期限為2年和3年）的到期日再延長(cháng)一年。

在融創(chuàng )公布境外債務(wù)重組方案不久，4月3日，中國恒大也公告稱(chēng)，已簽訂境外債重組正式協(xié)議。根據重組核心條款，恒大將發(fā)行新的債券對原債券進(jìn)行置換；新債券年限4年至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初開(kāi)始付息、付本金的0.5%。

此前的3月22日，中國恒大還公布了擬議的境外債務(wù)重組方案，其中包括恒大發(fā)行的本金總額為139.22億美元的高級擔保票據、由景程有限公司發(fā)行本金總額為52.26億美元的美元優(yōu)先票據等。

對此，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，對于債權人來(lái)說(shuō)，以新債換舊債，最長(cháng)展期年限達12年，并且第四年開(kāi)始付息，也就是說(shuō)債權人還需要等3年的時(shí)間，對債權人來(lái)說(shuō)這顯然不是太理想的方案。但無(wú)論如何，該境外債重組方案對于恒大來(lái)說(shuō)都是債務(wù)重組的一個(gè)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，是恒大擺脫清盤(pán)危機的重要自救舉措。

“總體來(lái)看，債券置換和債轉股等方式都是為了緩解房企解決債務(wù)問(wèn)題的時(shí)間和壓力，而投資者也能看到出險房企的償債信心，是其較為認可的償債方式?！眹儡S進(jìn)表示，“如果境外債重組成功，自然也可以為境內債的重組提供借鑒和信心?！?/p>

本報記者 袁傳璽