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跟蹤一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況不難發(fā)現(xiàn)，今年以來，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍。即便是在2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體進(jìn)入調(diào)整周期，處于下行通道時(shí)，成都樓市總體相對(duì)平穩(wěn)，在眾多城市中的表現(xiàn)引人關(guān)注。今年以來，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，成都新建商品住宅和二手住宅價(jià)格均漲幅居前。截至今年3月份，成都新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比均連續(xù)15個(gè)月增長(zhǎng)。成都樓市呈現(xiàn)較為明顯企穩(wěn)態(tài)勢(shì)的原因幾何？又帶給我們哪些啟示？

從今年以來成都樓市的成交情況看，較低總價(jià)、面積相對(duì)小的住房成交更多。這表明，剛需在經(jīng)歷了一定時(shí)間的觀望后紛紛入市。今年以來成都房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)更為搶眼的是二手房市場(chǎng)，成都二手房市場(chǎng)中低總價(jià)、小面積住房更多，新建住宅則是高總價(jià)、大面積更多。二手住宅的成交活躍將改善性需求傳導(dǎo)到新建住宅，帶動(dòng)新建住宅銷售也不甘落后。

銷售回暖有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回款，緩解資金壓力，也有利于房企恢復(fù)市場(chǎng)信心，土地市場(chǎng)也迎來了積極變化。今年以來成都兩次土地拍賣中的7宗土地均順利成交，且一些較為熱門的地塊吸引數(shù)十家企業(yè)報(bào)名競(jìng)拍。

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)目前重回較為順暢的良性循環(huán)軌道，離不開去年以來成都持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。成都在人才購(gòu)房、公積金提取、自有住房出租購(gòu)房資格、多孩購(gòu)房資格、父母投靠落戶購(gòu)房資格、二手房帶押過戶等方面均有所調(diào)整。金融支持政策也同步跟進(jìn)，購(gòu)房首付和房貸利率的調(diào)整降低了購(gòu)房成本。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與人口和產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切。

人口是決定一座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)的重要因素。截至2022年末，成都全市常住人口為2126.8萬人，是我國(guó)第四個(gè)常住人口超越2000萬人的大城市。且成都市的人口是凈流入狀態(tài)。2022年底，成都市常住人口數(shù)量比2021年增加7.6萬人，增長(zhǎng)0.4%。基礎(chǔ)大、人口數(shù)量正增長(zhǎng)帶來的是住房需求量的穩(wěn)定，可以視作成都房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的良好基礎(chǔ)條件。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力能夠成為增強(qiáng)一座城市吸引力的重要方面，也有力支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，質(zhì)量越高，越能夠吸納更多就業(yè)，吸引人才落戶。2022年，成都市的GDP為20817.5億元，位列全國(guó)城市第七位。成都被認(rèn)為有良好的發(fā)展前景，第三產(chǎn)業(yè)人口占比較高，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增勢(shì)較好，正搶抓“成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈”“成都都市圈”等戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇等。近年來城市建設(shè)和城市更新加速推進(jìn)，創(chuàng)造了更多高質(zhì)量的城市公共區(qū)域和空間，城市的品質(zhì)在穩(wěn)步提升，想必也給這座城市加分不少。

看眼前，一段時(shí)間以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)離不開調(diào)控政策的支持；望長(zhǎng)遠(yuǎn)，人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r在相當(dāng)程度上決定了一座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展總體趨勢(shì)。在一些三四線城市和縣城，過去幾年存在脫離人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際盲目上馬房地產(chǎn)項(xiàng)目的狀況，導(dǎo)致供給過剩。由此可見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃應(yīng)更加科學(xué)合理，緊跟人口變化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，避免土地浪費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的無序與過度。

看到包括成都在內(nèi)的一些城市樓市又活躍起來了，一些人覺得，此時(shí)不入市，是否又“踏空”？錯(cuò)失本輪房?jī)r(jià)漲幅紅利？這種投機(jī)炒作房地產(chǎn)的念頭難免蠢蠢欲動(dòng)。包括成都在內(nèi)的很多城市，今年以來市場(chǎng)中仍以剛需和“賣舊買新”的改善性需求為購(gòu)房主力。市場(chǎng)的發(fā)展瞬息萬變，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的變化，投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)越來越高。應(yīng)該看到，眾多調(diào)控政策旨在促進(jìn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升，我們希望的企穩(wěn)回升，是堅(jiān)持“房住不炒”的企穩(wěn)回升，是防止市場(chǎng)大起大落的企穩(wěn)回升。

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升是眾多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)積極變化的一個(gè)縮影。市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化得益于供需兩端的改善，保交樓扎實(shí)推進(jìn)、房企合理融資得到改善等因素帶動(dòng)市場(chǎng)主體信心恢復(fù)，持續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在落實(shí)見效。也應(yīng)看到，當(dāng)前市場(chǎng)分化依然明顯，在一些三四線城市和縣城，市場(chǎng)活躍度仍不高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要進(jìn)一步建立長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。（本文來源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào) 作者：亢 舒）