充足的產(chǎn)業(yè)空間，讓優(yōu)質(zhì)項目有地可落，是保障工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基本前提。而這，恰恰是深圳制造業(yè)最緊缺的。怎樣才能讓城市產(chǎn)業(yè)空間從存量變增量？如何讓不同領(lǐng)域的制造企業(yè)高高興興地“拎機入駐”？“摩天工廠(chǎng)”“空中廠(chǎng)房”行得通嗎？

為破解產(chǎn)業(yè)空間不足難題，推進(jìn)工業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，深圳瞄準了“工業(yè)上樓”這一創(chuàng )新舉措。2022年，深圳明確提出堅持制造業(yè)立市之本、開(kāi)創(chuàng )工業(yè)立市新格局，規劃建設20大先進(jìn)制造業(yè)園區，全力實(shí)施“工業(yè)上樓”廠(chǎng)房空間建設計劃。按照計劃，深圳將以每年建設不少于2000萬(wàn)平方米、連續實(shí)施5年的進(jìn)度，向企業(yè)提供高品質(zhì)、低成本、定制化產(chǎn)業(yè)空間。

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今年是深圳實(shí)施“工業(yè)上樓”計劃的第一年。當地“工業(yè)上樓”采取了怎樣的創(chuàng )新模式？各項目進(jìn)展如何？“工業(yè)上樓”是否為企業(yè)帶來(lái)了切實(shí)利好？

向上發(fā)展是破題之舉

2022年，深圳市規上工業(yè)總產(chǎn)值45500.27億元，全部工業(yè)增加值11357.09億元，成為國內規上工業(yè)總產(chǎn)值、全部工業(yè)增加值“雙第一”城市。與之不相適應的是，深圳土地面積不足2000平方公里，約一半土地處于生態(tài)控制線(xiàn)內，人均土地占有面積遠低于全國人均水平。在可建設用地方面，深圳城市建設用地規模2017年就達900多平方公里，剩余可建設用地寥寥無(wú)幾。

為此，《深圳市工業(yè)區塊線(xiàn)管理辦法》于2018年8月正式實(shí)施，劃定270平方公里工業(yè)區塊線(xiàn)，以剛性措施嚴守產(chǎn)業(yè)空間底線(xiàn)。2022年6月，深圳發(fā)布《關(guān)于發(fā)展壯大戰略性新興產(chǎn)業(yè)集群和培育發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群）、《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)深圳工業(yè)經(jīng)濟穩增長(cháng)提質(zhì)量的若干措施》（簡(jiǎn)稱(chēng)工業(yè)“30條”）等政策，并出臺《深圳市20大先進(jìn)制造業(yè)園區空間布局規劃》，提出以高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間保障先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展。

2022年年底，深圳更進(jìn)一步，推出“工業(yè)上樓”行動(dòng)計劃，全力推進(jìn)“20+8”產(chǎn)業(yè)集群落地生根，夯實(shí)深圳制造業(yè)“底盤(pán)”。2023年2月7日，《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實(shí)施方案的通知》正式印發(fā)，明確實(shí)施“工業(yè)上樓”行動(dòng)計劃的工作部署，全方位、多維度、系統性持續推進(jìn)。

所謂“工業(yè)上樓”，是指在高層大廈中開(kāi)展企業(yè)生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設計等的新型工業(yè)樓宇模式，具備相近行業(yè)高通用性、高集約性特點(diǎn)，將傳統扁平式廠(chǎng)房匯聚到高樓層的垂直化空間形態(tài)，也被稱(chēng)為“摩天工廠(chǎng)”“空中廠(chǎng)房”。上樓對象多為輕型生產(chǎn)、環(huán)保型、低能耗類(lèi)型的高端制造業(yè)。

以深圳龍崗區為例，作為深圳制造業(yè)大區，龍崗面臨著(zhù)“廠(chǎng)房量多，但真正符合企業(yè)需求的廠(chǎng)房不夠”的矛盾?！皡^內建成時(shí)間大于15年的廠(chǎng)房占78%，已無(wú)法滿(mǎn)足如今的制造企業(yè)需求；雖然土地資源相對較多，但部分中小規模制造企業(yè)難以找到高質(zhì)量、低成本產(chǎn)業(yè)空間。對此，‘工業(yè)上樓’推動(dòng)工業(yè)企業(yè)‘向上發(fā)展’成為解題之舉?！鄙钲邶垗弲^規劃國土發(fā)展研究中心規劃設計所所長(cháng)呂凱表示，深圳正在大力推進(jìn)“20+8”產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對園區廠(chǎng)房、配套、物流、交通等提出了更高要求，希望通過(guò)“工業(yè)上樓”高標準建設廠(chǎng)房，拓展產(chǎn)業(yè)空間，把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來(lái)、留下來(lái)。

項目成果迅速顯現。3月6日，2023年深圳首個(gè)“工業(yè)上樓”新項目——寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)工，建成后將提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間36萬(wàn)平方米，打造以高端制造為核心，集生態(tài)休閑、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品質(zhì)生活于一體的“產(chǎn)城融合”智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園。3月10日，深圳首個(gè)平方公里級“工改工”城市更新項目——新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園一期A(yíng)項目提前封頂，將規劃建設183萬(wàn)平方米工業(yè)廠(chǎng)房，瞄準500億元投資、500萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間、實(shí)現500億元GDP的“3個(gè)500”目標。4月8日，深圳首個(gè)專(zhuān)精特新“小巨人”專(zhuān)業(yè)園區項目——深圳寶龍專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)園首期工程主體結構封頂，并實(shí)現產(chǎn)線(xiàn)提前布置，讓企業(yè)快速搬遷、“拎機投產(chǎn)”。該園區將圍繞深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群，集聚專(zhuān)精特新企業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，賦能產(chǎn)業(yè)轉型升級。

目前，深圳已規劃“工業(yè)上樓”項目共72個(gè)，用地面積達854.8萬(wàn)平方米，其中有50個(gè)項目位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區。

創(chuàng )新建造模式破解痛點(diǎn)

過(guò)去，工業(yè)企業(yè)普遍上樓意愿不強，背后有三大痛點(diǎn)：一是普通廠(chǎng)房高樓層的層高與承重難以滿(mǎn)足生產(chǎn)需求；二是重型設備不易上樓；三是傳統貨梯運輸效率低、管理無(wú)序，影響企業(yè)生產(chǎn)。目前，國內對“工業(yè)上樓”尚無(wú)統一定義，在探索與實(shí)踐中，缺少標準化與規范化措施。該如何破解難題？深圳各工業(yè)上樓項目正通過(guò)多種建造模式，試圖尋求上樓最優(yōu)解。

走進(jìn)位于南山區的南山紅花嶺智造產(chǎn)業(yè)園展廳，醒目的沙盤(pán)展示了項目創(chuàng )新設計的“上樓”模式?！拔覀儾捎谩h(huán)形坡道+高架道路’模式，一方面將貨運交通引入第2層、第5層及第9層平臺，實(shí)現多首層廠(chǎng)房；另一方面在廠(chǎng)房每個(gè)單元配備3臺獨立貨梯，為企業(yè)提供便利?！鄙钲谏顓R通投資控股有限公司園區運營(yíng)部經(jīng)理許斯杰告訴記者，這兩種方式能高效解決工業(yè)上樓設備不易上樓、高層廠(chǎng)房貨運效率低等問(wèn)題，有力提升土地價(jià)值。他們還將樓棟的層高設計為首層8米，2層至9層6米，10層以上4.5米，以適應各類(lèi)企業(yè)。

位于寶安區的新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園，項目建設如火如荼?！拔覀兊囊黄贏(yíng)項目以低成本、快速建造為基礎，創(chuàng )新設計了立體工廠(chǎng)和產(chǎn)研綜合體兩種新型‘工業(yè)上樓’建筑，通過(guò)打造高樓層、大荷載的高品質(zhì)廠(chǎng)房，配備智能化的運營(yíng)管理系統，有力提升了人流、物流的運行效率?！敝薪ò司帜戏浇ㄔO有限公司芯橋智城芯智坊項目負責人吳瑞東告訴記者。

“為進(jìn)一步滿(mǎn)足企業(yè)物流需求，我們在新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園中探索采用了一系列新技術(shù)，優(yōu)化上樓企業(yè)進(jìn)出貨效率，并計劃通過(guò)使用智能搬運機器人、智能電梯控制系統等，打破傳統園區貨梯無(wú)序管理狀態(tài)，助力企業(yè)提升生產(chǎn)運營(yíng)效率?！鄙钲谑袑毎矊?shí)業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理楊偉賢說(shuō)。

“工業(yè)上樓”的廠(chǎng)房作為一種新型工業(yè)建筑，該如何從建造端開(kāi)展優(yōu)化？中建八局深圳城市建設有限公司與羅湖區住房和建設局攜手推出了國內首個(gè)“工業(yè)上樓”專(zhuān)項技術(shù)包?！凹夹g(shù)包首次構建‘堆疊式空中工廠(chǎng)’，可實(shí)現30米以上跨度，同時(shí)滿(mǎn)足重型設備上樓、功能靈活可調等生產(chǎn)需求?！敝薪ò司稚钲诔鞘薪ㄔO有限公司項目指揮長(cháng)宮華路告訴記者，這一專(zhuān)項技術(shù)包可解決實(shí)施過(guò)程中的空間、荷載、工藝、成本等關(guān)鍵問(wèn)題，還可為國內同類(lèi)項目提供更加優(yōu)質(zhì)的全方位標準化技術(shù)服務(wù)，推動(dòng)工業(yè)用地增量提質(zhì)、存量提效。

在寶安燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園中，項目管理團隊便借鑒“工業(yè)上樓”廠(chǎng)房建造技術(shù)包，成功探索實(shí)踐出一系列新型智慧建造關(guān)鍵技術(shù)?！拔覀儎?chuàng )新性地在首層設置了集中智能共享倉儲，并預留升級改造為全自動(dòng)無(wú)人化智能倉庫的條件，可形成‘多首層’廠(chǎng)房疊合的工業(yè)上樓模式，大大提高了企業(yè)入駐率?！敝薪ò司帜戏浇ㄔO有限公司燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園項目負責人林煜桂說(shuō)。

量體裁衣滿(mǎn)足個(gè)性化需求

不同工業(yè)企業(yè)對廠(chǎng)房的要求不盡相同，該如何切實(shí)滿(mǎn)足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需求？

圍繞先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)不同產(chǎn)值規模和不同產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節所需，位于龍崗區的深圳寶龍專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)園推出了“通用化+定制化”的空間解決方案?！皥@區圍繞‘20+8’產(chǎn)業(yè)集群生產(chǎn)工藝特點(diǎn)，突出大平層、寬柱距、重荷載、高層高設計，以‘工藝流線(xiàn)+空間場(chǎng)景’為特點(diǎn)，強化設計，確?，F代先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空間需求。特別是在個(gè)性化定制方面，我們通過(guò)防震基礎、荷載、柱距等個(gè)性化定制，做到‘一企一案’，破解企業(yè)需求與產(chǎn)業(yè)空間不匹配難題?！鄙钲谑旋垗徧貐^建工產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展有限公司總經(jīng)理張述偉告訴記者。

“我們對廠(chǎng)房有著(zhù)定制化需求?！鄙钲诳沦悩俗R智能科技有限公司即將入駐這一園區，該公司財務(wù)總監董朝霞告訴記者，“智慧標識的制作需要用到大型自動(dòng)化設備，還涉及多個(gè)特殊工藝環(huán)節。因此，我們對廠(chǎng)房空間和電梯尺寸均有特殊要求”。為保證該企業(yè)順利上樓，園區對電梯尺寸、新廠(chǎng)房的最大電力負載、公共區域面積等均做了相應調整，有效滿(mǎn)足了其生產(chǎn)辦公需求。

“這種‘量體裁衣’式服務(wù)堅定了我們繼續扎根深圳發(fā)展的信心?！倍紝Α岸ㄖ茝S(chǎng)房”十分欣喜，“公司成立20年來(lái)經(jīng)歷了4次搬遷，每次都要耗時(shí)約1個(gè)月，花費幾百萬(wàn)元。這一次，定制化的廠(chǎng)房真正做到了讓我們‘拎機投產(chǎn)’，也給我們的客戶(hù)吃下定心丸，解了企業(yè)的燃眉之急。我們購買(mǎi)了1萬(wàn)多平方米用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，另外購置了1000余平方米的24間宿舍用于員工居住”。

深圳市艾克瑞電氣有限公司同樣即將入駐該產(chǎn)業(yè)園，也曾經(jīng)歷多次工廠(chǎng)搬遷之痛?！拔覀儗?zhuān)注于車(chē)載移動(dòng)醫療設備的研發(fā)與生產(chǎn)，并于2021年入選國家級專(zhuān)精特新‘小巨人’企業(yè)。與其他行業(yè)不同的是，醫療器械企業(yè)每一次廠(chǎng)房搬遷，均需對相應資質(zhì)進(jìn)行重新注冊，非常繁復?！惫究偨?jīng)理周建華告訴記者，“過(guò)去15年，我們搬了2次，每次都要花三四個(gè)月時(shí)間，耗費三四百萬(wàn)元，直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)?！?/p>

“‘工業(yè)上樓’計劃的實(shí)施讓我們看到了希望。我們通過(guò)街道企業(yè)服務(wù)微信群得知信息后，立刻提出申請?！敝芙ㄈA表示，“我們的產(chǎn)品多為大型移動(dòng)醫療車(chē)輛，因此要求廠(chǎng)房首層高度約為8米。經(jīng)過(guò)前期溝通，園區不但滿(mǎn)足了層高需求，還增加了首層設計坡道、平移門(mén)等多項特殊設計。有了空間保障，我們能集中精力開(kāi)展研發(fā)銷(xiāo)售，相信未來(lái)發(fā)展會(huì )有一個(gè)質(zhì)的飛躍?！?/p>

高標準廠(chǎng)房建設，是否會(huì )出現企業(yè)“住不起、住不久”的情況？對此，深圳于2021年出臺了《深圳市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給試點(diǎn)改革方案》，提出以“政府主導、國企實(shí)施”為原則，采用“低成本開(kāi)發(fā)+高質(zhì)量建設+準成本提供”的供給模式，并以“總成本+微利”的價(jià)格面向符合條件的企業(yè)進(jìn)行分割銷(xiāo)售。2023年，在《深圳市“工業(yè)上樓”項目審批實(shí)施方案的通知》中提出項目?jì)炔渴找媛试瓌t上≤4.5%，廠(chǎng)房平均租賃價(jià)格不高于每月35元/平方米等要求。

目前，深圳“工業(yè)上樓”均采取了可租可售的靈活模式.。張述偉說(shuō)：“我們以‘總成本加微利’作為定價(jià)模式，項目的備案價(jià)約8000元，相當于市場(chǎng)價(jià)格的3折至5折?！?/p>

“我們曾經(jīng)想過(guò)在深圳買(mǎi)地自建廠(chǎng)房，始終難以實(shí)現。這次，我們終于能以相對優(yōu)惠的價(jià)格購買(mǎi)到心儀的廠(chǎng)房了?！敝芙ㄈA說(shuō)。2022年12月16日，深圳寶龍專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)園意向企業(yè)簽約儀式舉辦次日，他發(fā)了這樣一條朋友圈：“來(lái)深圳26年，終有創(chuàng )業(yè)的家，萬(wàn)里長(cháng)征第一步，繼續努力！”

“一園一城”構建產(chǎn)業(yè)社區

人才是第一資源。當廠(chǎng)房蓋起來(lái)、企業(yè)住進(jìn)來(lái)后，如何讓人才引得來(lái)、留得下，是深圳“工業(yè)上樓”計劃實(shí)施的關(guān)鍵所在?！渡钲谑小肮I(yè)上樓”項目審批實(shí)施方案》明確提出，遵循生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，創(chuàng )新、創(chuàng )業(yè)、創(chuàng )投“三創(chuàng )結合”，投入與產(chǎn)出、運營(yíng)與財務(wù)、社會(huì )與經(jīng)濟效益“三個(gè)平衡”的現代產(chǎn)業(yè)園區要求。

新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園是深圳“工業(yè)上樓”項目中“三生融合”的代表性案例。站在寶安區新橋街道創(chuàng )新智慧港產(chǎn)業(yè)園區大樓18層的項目展廳，極目遠眺，一半山水一半城的規劃格局映入眼簾。

“未來(lái)，我們希望在這里打造30分鐘步行生態(tài)圈：步行30分鐘，即可抵達辦公場(chǎng)地、文體中心、學(xué)校、醫院等?！睏顐ベt告訴記者，“根據規劃，園區將充分結合周邊‘兩山四湖’的生態(tài)優(yōu)勢，實(shí)現生態(tài)筑城；通過(guò)在空中連通商業(yè)中心，在地面組織貨運物流和車(chē)行交通，以及在地下連通軌道交通站點(diǎn)、地下商業(yè)等，實(shí)現空間的立體復合使用；通過(guò)配置多種居住產(chǎn)品，提供多類(lèi)商業(yè)配套，提升公共設施品質(zhì)，建設產(chǎn)城人融合的宜居園區，實(shí)現‘一個(gè)園區就是一座城’?！?/p>

“每一個(gè)‘工業(yè)上樓’項目便猶如一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區。為進(jìn)一步滿(mǎn)足人們生產(chǎn)生活所需，園區還將配套建設公共功能場(chǎng)館、投融資服務(wù)載體，多維路徑提供高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)和公共服務(wù)，讓園區更為人性化?！睏顐ベt表示，建成后的園區將立足“制造與研發(fā)”緊密耦合的發(fā)展趨勢，打造政務(wù)、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)管理、商務(wù)及生活“四位一體”園區公共服務(wù)平臺，促進(jìn)園區工業(yè)制造業(yè)企業(yè)集群的創(chuàng )新發(fā)展。

龍崗寶龍上井半導體與先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園，便計劃打造成為深圳首個(gè)“場(chǎng)中有園、園中有林、林中有廠(chǎng)房”的花園式產(chǎn)業(yè)園區。在該園區L型廠(chǎng)房設計中，底下的大平層用于生產(chǎn)，中間用于中試及部分研發(fā)，屋頂上方則提供了員工的休息空間及環(huán)形跑道，將廠(chǎng)房全部連起來(lái)，形成休憩運動(dòng)的共享空間?！肮I(yè)上樓，上樓的是產(chǎn)業(yè)，聚集的是人。有了人，才能匯集資本，進(jìn)而形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，如此達成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?！?/p>

對于“工業(yè)上樓”而言，“上下樓便是上下游”是一種更為理想的產(chǎn)業(yè)集聚形態(tài)，也成為各園區招引企業(yè)的發(fā)力點(diǎn)所在。以南山紅花嶺智造產(chǎn)業(yè)園為例，該項目聚焦新一代信息電子、綠色低碳、生物醫藥與健康三大產(chǎn)業(yè)方向招商，朝著(zhù)達成產(chǎn)業(yè)聚集、匯聚產(chǎn)業(yè)鏈上下游的方向發(fā)力。許斯杰說(shuō)：“聚焦引進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游適配強的企業(yè)，是我們園區的規劃定位。我們期待企業(yè)能夠形成‘我是你的供應商，你是我的供應商’相互賦能的生態(tài)系統效果?！保ń?jīng)濟日報記者 楊陽(yáng)騰）